こんにちは(^o^)
不動産投資に興味を持たれて、このブログを見られていると思います(^^♪
私は、メインがシェアハウス運営とコンサルティングなのですが、最近は、自己資金をいかに少なくしてシェアハウス運営をするか？といった方法を色々と考えています。
そして、今までに皆さんから聞いたお話では、将来の安定収入の為に不動産投資を考えている方が、とても多いのですが、現実は
ここをグルグル回っている人多くないですか？
私が、実際にアドバイスをさせてもらっている内容をお伝えしていきますので、ぜひ参考にしてください(^^♪
お好きなものからどうぞ
どうしてシェアハウスがいいのでしょうか？
私は、シェアハウス運営をメインとして不動産投資・賃貸業を行っていますが、実は不動産投資方法はいくつもあるのです。
大きく分けると、売り方には２通りあります。
- インカムゲイン（家賃収入を得る）
- キャピタルゲイン（売買益を得る）
この２通りの売り方ですが、
インカムゲインで月々の安定収入を得るのが初心者の方でも入りやすい方法ですね。不景気でも家賃収入はあまり下落はないので。
キャピタルゲインは、プロの不動産投資家で目利きの優れている人が行う手法ですね。一般の人には値上がりする物件を見定めるのは難しいです。
これらの２つの売り方でも、売るものはこちらになります。
- 区分マンションの投資
- 一棟マンションの投資
- アパートの投資
- 戸建ての投資
- 土地の売買
- 海外不動産投資
- 競売物件の不動産投資
- 民売（任意売却）の不動産投資
- 一般競争入札（国有地・市有地等）
- 民泊（保健所の管轄なので本来は別枠）
この中で
4.戸建ての投資 を使ったインカムゲインの運用方法の一つがシェアハウスとなるのです。
一般的な戸建てを賃貸として貸して、得れる家賃収入の何倍にもなる方法なのです。
何倍にも収入が得れる方法って？？？特別なことをやらないと駄目なのでは？と思われがちですが、そうでもないのですよ^_^
次に、費用についてもお伝えしていきますね。
一般的にシェアハウス経営にかかる費用
一般的な不動産投資にかかる費用は大きく分けると、次のようになります。
- 物件代金
- 物件購入にかかる諸費用
- リフォーム代金
- 家具家電代金
- 消耗品
物件代金は、そのまま不動産の購入代金ですが、物件購入にかかる諸費用は、だいたい物件代金の１割～1.5割位を目安にします。
例えば、物件代金が５００万円の場合は、
- 仲介手数料：226,800円
- 登録免許税：不動産の固定資産評価額の2％
- 司法書士費用：手続きの諸経費と手数料
- 固都税清算金：売主さんが払った固定資産税を日割り計算して渡します。
- 印紙代：契約書に貼る印紙です。5000円
- 不動産取得税：決済後３～４ヶ月後に納付書が届きます。１回だけの納付です。
物件の売買の時にかかる費用は、１.物件代金と２.物件代金にかかる諸費用だけです。
購入後にリフォームを行い、家具家電を入れて入居者を迎えるようにします。
部屋作りは、少しお金を掛けてでもセンスよく、統一感のあるものにした方が入居付けも早く、賃料も高く設定出来ます。
次に、少しでも自己資金を抑える方法について見ていきましょう
シェアハウスに自己資金を掛けない方法
シェアハウスに限らず、不動産投資。賃貸業はお金がかかると思われがちです。
家や土地を買うのに何百万・何千万もかかるので自分には無理！ とはじめから諦めている人もいると思います。
もったいないです！
私は、100万円台で物件を購入し、350万円ほど掛けてリフォームしてシェアハウスを作り、運営しています。
根気よく探し続ければ、そういった格安物件にも出会えるのです。そのかわり、根気よく探し続けないと駄目ですね。不動産も縁のものなので。
今、日本政府が抱えているいくつかの課題の中で、２つの課題を一気に解消出来るのが「シェアハウス運営」なのです。
日本政府が抱えている課題の中の２つとは
- 空き家問題
- 少子化による労働者不足
これらの課題を解消するために、補助金であったり、融資の特別枠を作ったりしています。
更には、建築基準法の規制緩和により、一層シェアハウス運営がしやすくなったのです。
これらをうまく使うことにより、自己資金を少なくしてシェアハウス経営が行えるのです。
シェアハウスの成功と利回りを考えてみると
シェアハウスの経営が他の不動産賃貸業と比べて、一番メリットを感じるのは
利回りの高さ
例えば、中古戸建を貸家として家賃収入を得ようとすると、以下のような貸家があります。
こちらは、suumoに掲載されていた賃貸物件情報のうち、私のシェアハウスの条件と近いものです。
この家は、駅から徒歩１分で商店街の中なのですが、月７万円ですね。私の運営するシェアハウスは駅から徒歩２５分ですが、もっと家賃収入はあります。
不動産を購入する時に、始めに見るのが「利回り」です。利回りとは、初期費用がどれ位で回収できるのか？を見るのです。
3年と７ヶ月で元が取れるのです。
この数字はあくまでも一例なので、物件代金やリフォーム代金が高ければ利回りは低くなります。
そして、もう一つの大きなメリットが、家賃収入０円になりにくいのです。
これは、数人の入居者の方から家賃をもらうのですが、入居者の入れ替わりが有っても、入居者がゼロというのはなりにくいのです。
いいことばかりのシェアハウスのようですが、デメリットはあるのでしょうか？
シェアハウスのデメリットも知っておく
シェアハウスのデメリットは、物件が見つけにくいことですね。数人が一緒に住むので、独立した部屋が必用となり、共用で使うリビングは広く取りたいですね。
そのような間取りの物件で、手頃な値段の物を見つけるのに時間がかかります。
でも、妥協してしまうと利回りが低くて毎月のキャッシュフローも悪くなってしまいます。ぐっとこらえないといけないのです。
又、入居の為の内覧を、自分で行うと手間がかかります。
不動産会社に頼まない場合は、契約書や生活ルールなど自分で書面を作成して行わないといけません。
入居者も人間なので、数人が一緒に暮らすと人間関係のトラブルも出てくることもあります。
これらは、シェアハウスに限らず、アパートやマンションなど、数人の入居者がいる場合も同じように起こり得ることです。
管理面を自分でするのか？業者にお願いをするのか？によって変わってきますね。
まとめ
シェアハウス経営の自己資金はいくら必要かと成功の法則についてお伝えしていきましたが、いかがでしたでしょうか？
シェアハウスに限らず、不動産投資を行うには少なからず自己資金を用意しないといけません
よく、「自己資金ゼロ」でオーナーになれるというような言葉で参加を促すセミナーなどがあるようですが、要注意ですね！
不動産投資⇨賃貸業は会社経営と同じです。しっかりと計画をたてて行わないといけません。
私は、物件代金がとても安い不動産を購入する事が出来ましたが、それは、物件を探し回ったからです。自分が必死に探し回ったから、安く仕入れる方法がわかってきたのです。
そして、成功の秘訣とも言えるのが、出来るだけ自己資金を減らして運営していくことで、毎月のキャッシュフローも安定して生活にゆとりが出るのです。
よくある区分投資の運用で、「定年になってから収入が見込めて、それまでは少し赤字だけど、給与の源泉分を戻して節税」というような話法を行い、毎月のキャッシュフローがマイナスになるような不動産投資を売りに出しているものもあるようです。
そんな話を聞くたびに、「どうしてマイナスなのに買ったのですか？」と聞きますが、「定年になったら収入があると言われて」と答えが帰ってきます^^;
もっと早くに、相談にのってもらえたら良かったとも言われました。
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