私がオススメする不動産投資は、「シェアハウスの経営」です。
TV番組でも度々取り上げられているシェアハウスですが、実際にはどういったものなのか？
シェアハウス経営を始めるために、何が必要なのか？
初心者でも失敗なく経営できる方法とは？
数ある不動産投資の中で「シェアハウス経営」が良い理由についてお伝えしていきますね。
お好きなものからどうぞ
シェアハウス経営とは？
シェアハウスというのは、賃貸住宅の中の一つの形です。
一般的に部屋を借りる時って、アパートやマンション、貸家ですよね。
賃貸契約を結んで部屋を借りる。
それに対して、シェアハウスは、文字とおり
「家をシェアする」
複数人で一つの家を共同で使うのです。
個々に賃貸契約を結ぶのです。
リビングやダイニング、そして水回りは共同スペースとなり、各個室ごとに入居者と賃貸契約を結ぶのです。
もちろん、入居期間も違いますし、入居者同士も面識のない人同士が一緒に住みます。
「え！ 知らない人と一緒に住むの！？」
と驚く人もいるでしょうが、心配だと言う人はそもそも来ません。
そして、シェアハウスは入居者にとってもメリットの多いシステムなのです。
- プライベートも守られて、コミュニケーションも取れる
- 初期費用が不要
- 安い家賃で広いスペースを確保できる
- 引っ越し代金が抑えられる
- 安心感がある
実際の入居者の声を聞くと、ここに上げる以上にメリットを感じているようです。
経営側から見ると、シェアハウスの経営とは一般のアパートやマンション経営に比べて、管理が大変というイメージがあるようです。
実際、ノウハウをもっている会社が少ない為、どうしても管理会社への管理費用も高くなります。
でも、小規模のシェアハウスであれば、ポイントを押さえていれば問題なく自分で管理も出来ます^^
ここでは、シェアハウス経営のリスクとメリットについて、順番にお伝えしていきますね。
ぜひ、シェアハウスの経営ノウハウを自分のものにしてください。
シェアハウス経営での3つのリスク
新しいことを始める時は、メリットとデメリットをきちんと把握してからはじめないといけないですよね。
その為にも、あえてリスクの方を先にお伝えいたしますね。
投資にはリスクはつきものですが、それをカバーできるほどのメリットがあるのかどうかが重要です。
初期費用が大きくなる
一つ目のリスクとして、「初期費用が大きくなる」と上げましたが、私が今まで手掛けたシェアハウスでは、初期費用は大きくないのです。
では、どうして一般的に「初期費用が大きくなる」と思われているのでしょうか？
それは、複数人が住むので、ある程度の広さが必要だと考えられているのです。
それと、テレビや雑誌でみるシェアハウスってお洒落な内装のものが殆どなので、内装にお金がかかると思われているのです。
水回りも広く数が必要なのは事実ですね。
でも、これは物件の選び方次第で、ある程度は解消できる問題です。
銀行融資をうまく使う事でレバレッジをきかせる事が出来ます。
物件が見つけにくい
区分所有のマンションと違い、シェアハウスは一戸建てを使います。
そして、部屋数や間取りと考えると選択肢が少なくなってしまいます。
シェアハウス向けの物件を見つけるのは容易ではありません。
そもそも不動産は縁のものといっても過言ではないです。
金額の安い買い物ではないので、しっかりと選ばなくてはなりません。
場所と間取りが重要ポイントです。
ある程度の間取りはリフォームでどうとでもなります。
私は、ネット上で物件を探して良さそうなものを見つけたら、自分が見に行って気に入ると、リフォーム業者の人にも一緒に見てもらいます。
そうする事で、リフォームができるのかどうかを早い段階で確認出来るのです。
リフォームの案をお互いに出し合い、見積もりを出してもらいます。
物件価格とリフォーム代金をもとに自己資金や銀行融資を使います。
物件の探し方はシンプルで、ネットで検索するか、知り合いの不動産業者に頼んだり、営業マンにまめに連絡をします。
住人同士のトラブル
知らない人同士が同じ家に住むことで、トラブルが発生しやすいといわれています。
実は、知っているもの同士よりも、知らない人同士の方がトラブルは少ないのです。
友達同志・知り合いというのは、期待から始まるのです。
「こんなはずじゃなかった」
「こんな面をもっていたなんて」
とマイナスとなっていくのです。
逆に、知らない人同士となると、初めから期待していないので、
「こんな事してくれるんだ」
「意外といい人」
とプラスになっていくのです。
見合い結婚と恋愛結婚の離婚率と似ていますよね。
そして、このリスクも解消する手段はあるのです。
それは
「食事会」
月に一度開催できれば良いですね!(^^)!
シェアハウスといっても、食事時間はまちまちです。
意外と一緒に食事をする機会はないのですが、オーナー主催で食事会を始めてみてください。
一緒に食事をして一つ屋根の下で暮らしていると、友達以上第二の家族となってくるのです。
そうなると、お互いに助け合うようになるのです。
住人同士のトラブルは目に見えてなくなっていきます。
シェアハウスを経営する3つのメリット
次に、シェアハウスを経営するにあたって、得られるメリットも３つ挙げていきますね。
リスクもきちんと見たうえでメリットを見ていただくと、私がシェアハウスを進める理由を分かってもらえると思います(^^)
利回りの良さ
なんといっても一番のメリットは
「利回りの良さ」
ではないでしょうか？
シェアハウスは、よくワンルームマンションと比べられます。
近隣のワンルームマンションよりも安い金額で入居者を募ることが多いです。
でも、安い金額で入居しても、数人から家賃をもらうので総額は高くなります。
貸家での家賃と比べても段違いです。
一般的なマンションの利回りは、区分マンションでも６～８％ぐらいです。
関西での相場は関東よりかは高めですが８～１０％ぐらいでしょう！（平成30年夏）
そんな中でシェアハウスは、３倍近くの利回りも夢ではないのです。
実際に、私が運営しているシェアハウスの利回りは、36％や40％以上のものもあります。
利回りを高く取るためには、初期費用を抑えることも重要ですね。
収益物件で、利回りの事でよく耳にするのが
「表面利回り」
という言葉ではないでしょうか？
「表面利回り」というのは、満室想定での家賃収入÷初期費用という計算をします。
初期費用がどれくらいで回収できるのか？というのを見ます。
でも、実際に満室にならなかったらどうなるのでしょうか？
それに、毎月のランニングコストは？
区分マンションでの
「管理費・修繕積立金」などが該当します。
シェアハウスでは、
「水道光熱費」や「消耗品」などですね。
家賃収入からこれらの経費を差し引く事で、正確な利回りが出てくるのです。
また、利回りだけを見るのでなく、入居率も考えなくてはいけません。
入居率の高さ
入居率というのは、空室がどれぐらい続いているのか？も併せてみる必要があります。
どれだけ計算上では利益が出ていても、実際に入居がなければ家賃収入は発生しません
シェアハウスは、この入居率が
「ゼロ」になることはまれ
なのです。
区分マンションの場合は、その部屋に入居がつかなけでは利回りも「ゼロ」のままです。
入居付けする為に、不動産会社に広告を出してもらい、案内をしてもらわないといけません。
でも、シェアハウスはいくつかの入居者と契約をするので、ひと部屋が空いても、ほかに入居が続いている部屋もあるので家賃収入がゼロになることは少ないのです。
これにより、安定収入が見込めるのです。
立地に左右されにくい
よく、不動産は立地が命だと言いますね。
立地が悪ければ、入居がつかず持っていても収益を生んでくれません。
でも、シェアハウスは、それほど立地に左右されないのです。
もちろん、駅から近いに越したことはありません。
でも、コンセプトを打ち出すことにより、立地よりも魅力を感じるものがある為に左右されなくなるのです。
また、このコンセプトは無限となります。
シェアハウスの運営の面白みであもあるのですが、多種多様なコンセプトを打ち出すことにより、個性的なシェアハウスを作ることができます。
入居者に至っても、長期で入居をする人もいれば、半年や一年と初めから期間が決まっている人もいます。
そんな方にとっても初期費用が抑えられるシェアハウスは便利で対応しやすいのです。
ワーキングホリデーで来日している外国人や、長期出張となったビジネスマンなどの利用もあります。
ターゲットを絞った運営も可能で、運営していて楽しくなります(^^)
シェアハウス経営にかかる初期費用
シェアハウスの経営ノウハウと、かかる費用についてみてみましょう。
初期費用の金額によって利回りが大きく変わってきます。
なぜなら、利回りというのは、初期費用を回収するまでにどれぐらいの期間を要するのか？を見るためのものだからです。
初期費用としては、主に次のものです
- 物件代金
- 司法書士費用
- 不動産会社仲介手数料
- リフォーム代金
- 火災保険
- 不動産取得税
- 家具家電費用
この他に毎月かかる固定費用があります。
- 水道光熱費
- WIFI代金
- 消耗品費（ティッシュ、掃除道具等）
- 地代や・支払利息
④に関しては、借地権付きの建物の時にかかる地代や、銀行融資を利用した時の支払利息などです。
初期費用も、毎月かかる固定費も、個人事業主や法人化をしていれば、経費となります。
管理も管理会社にお願いすれば、その分は経費計上できますね。
不動産投資をして、時間とお金の両方を手に入れたいですね。
時間とお金の両方が手に入れた後は、どのように過ごしていきますか？
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