不動産投資 失敗談から学ぶ3つのリスク

不動産投資は、基本的には初めに多額の費用が掛かります。

株式やFXなどは、1回数万円から始めることが可能ですが、

不動産投資はそういう訳にはいきません。

 

もちろん、銀行融資を使って自己資金を抑えることは可能ですが、

それが出来るのは、銀行融資を受けれる人だけです。

銀行融資が出来る人は、不動産投資の経験者や属性の良い人です(年収の高い人)

 

せっかく投資したお金なので、不動産投資の失敗談を参考に、収益を上げるためにリスクを事前に把握しておきましょう

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1、物件管理に伴うリスク

不動産投資の失敗談を聞いてみると、

物件管理のリスクと言っても、ほとんどが「人」にまつわるものとなります。

「人」を相手にしているので、さまざまなトラブルが起きて当然ですね。

 

入居に関するリスクとしては次にあげるものです。

  • 入居者の獲得
  • 入居者の退去
  • 家賃の滞納

 

1つづつ見ていきましょう

 

入居者の獲得

入居者が居なければ、収入がなく銀行への返済や毎月の支出で続けていくことが出来ません。

入居率が悪いエリアといっても、仲介業者の営業スキルにも大きく左右されます。

1社だけに専属で任せた方がいい場合と、複数の業者に任せたほうがいいのかは一概には言えません。

又、物件の対象としている属性とエリアが合っているのかも重用です。

 

単身用のマンションやアパートなら、駅チカが人気ですが、

ファミリータイプなら駅からは少し離れていても、学校の近くや環境の良いところが好まれます。

 

入居者の退去

不動産投資の失敗談のなかでも、もめだすと長引くのが、退去時のトラブルです。

入居者の退去時のトラブルでも、契約書に明確に盛り込んでおく事や、入居時に以下の対応を行っておくことで減らすことができます。

  • 契約時に部屋の中の写真を取っておく
  • 細かいチェック項目を付ける
  • 入居中の修繕内容などリスト化しておく

 

退去時の基準対応ルールとしては、一般に

 

東京ルール

 

といわれるものがあります。

これは、東京都が作った「賃貸住宅紛争防止条例」です。

賃貸住宅の退去時の原状回復などや修繕をめぐるトラブルを防止するために作られました。

 

本来なら、契約時に【重要事項説明】のときに不動産業者が説明するべきところです。

 

東京都が作ったので東京ルールと言われていますが、全国的に広がっています。

生活していて当然に生じる汚れや痛みに関しては、入居者は負担しないというものです。

 

例えば、冷蔵庫やテレビを置いていて、クロスが汚れるのは仕方がないことですが、

清掃を怠った事によるお風呂場のカビや、タバコのヤニは、入居者の負担となるケースが多いです。

 

最近は特に禁煙ブームなので、タバコはヤニや匂いがクロスに染み付いて、新規の入居者に嫌われる傾向にあります。

 

家賃の滞納

一昔前は【保証人】が一般的でしたが、最近では【家賃保証会社】を利用する方が多くなっています。

 

既に入居中の方で【保証人】を使っている方は気をつけましょう!

身内の方を設定していた場合、特にご両親の場合はすでに他界していたり、

前の職場の関係者の場合、退職していたり職場が閉鎖していたり。

固定電話を登録していたけど、今は使われていないなど・・・

 

保証人と連絡が取れないケースが多いです。

 

家賃保証会社の費用は入居者が負担するので、オーナーは保証会社の利用に移行していくべきですね。

 

管理会社への以降の方法は、管理費用を支払っても、不動産業者に相談してみると良いですね。

 

ただ、保証会社も新型コロナの影響で家賃の滞納者が増えて、業績が苦しくなっている会社が多く、倒産した会社もあります。

数社の保証会社を使って、リスク分散が必要です。

 

家賃の取り立ては、大家にとっても精神的苦痛を与えるものです。そのためにも、月初に入金されていなければ直ぐに連絡をして、

滞納金額が増えないようにしていく必要があります。

又、行政が行っている「家賃支援給付金」や「住居費用支援金」最終的には、「生活保護」の申請を手伝ってあげるなどのケアをしてあげる事も必要です。

ご自分の物件の入居率を考えて、次の募集までにかかる費用や入居者が決まるのかどうか?

少し家賃を下げてでも、住み続けてもらう方が良いのか?

 

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2、建物トラブルリスク

不動産投資の失敗談の中でも、金額が大きいものが建物トラブルです。

中古物件を購入して貸家や1棟マンションやアパートを運営してく場合

建物が古いと、後々トラブルになりかねません。

 

物件にまつわる不備や故障、経年劣化などで、建物が古くなればなるほど原因が掴みづらく、修理に多額の費用が掛かります。

 

入居者がいると、細かく部屋の中を調べることも出来ず、何度も雨漏りの修理をしても改善されない。などもあります。

 

既に入居者がいてる収益物件を購入する「オーナーチェンジ」と言われる物件を購入した場合、

部屋の中がどうなっているのか?が一切分かりません。

 

入居者には、契約・引き渡しが終わって初めて「オーナーが変わりました」と連絡がいくだけです。

 

よくあるのが、その時に思い出したように「改善要望リスト」を提出される方が多いです。

 

さらに、

2020年4月の民法大改正の中で「契約不適合責任」というのがあります。

大家業にとっての「契約不適合責任」とは、どういった内容になるのでしょうか?

 

契約不適合責任と大家業

契約不適合責任とは、以前の「瑕疵担保」に当たる部分です。

以前は、「隠れた瑕疵」に対してで、特約で「責任を負わない」と記載すれば一般の売主に対して、あとで瑕疵が見つかっても買主は何も言えませんでした。

 

ですが、「契約不適合責任」となると、特約で「免責」と記載していても、契約内容に盛り込まれていなかったことに関しては、売主に責任があるということです。

 

例えば、以前は瑕疵担保免責で対応してもらえなかった雨漏りやシロアリに関してですが、

契約時には「雨漏りやシロアリの被害がなく」引き渡し後しばらくして被害が発見された時は、「契約書に雨漏りとシロアリの事が書かれていない」と言えるのです。

 

売主は、対応しないといけません。

 

実際に知り合いでオーナーチェンにの貸家を購入した方が、

決済の日の午後に入居者から雨漏りとその後シロアリを言われました。

 

宅建協会や弁護士にも相談したそうですが、「瑕疵担保免責」と特約に書かれていたので、

売主には何も言えなかったそうです。

仲介した不動産業者も非協力的だったそうです。

 

仕方がなく、修繕したのですが、100万円近くかかったそうです

 

オーナーチェンジの物件の場合、入居者がいてるために中を見ることが出来ません。

また、外観も遠慮しながら見てしまう人も多いのです。

当然、契約書に細かな内容が書きづらいのですが、宅建士と相談してできるだけ細かく記載することが、後々のトラブルを防ぐことになります。

 

できたら「インスペクション」と言われる物件調査を行うことが重要となります。

 

1981年6月以前の建物は、耐震基準が古いものとなっているので銀行融資は通りづらく、場合によっては補強が必要となってきます。

自治体で補助金が出るところもあるので、上手く使っていきましょう

 

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3、賃貸管理のリスク

自分で管理を行っている人も多いですが、所有部件が増えてきたり、

遠方の物件を購入した場合などは管理会社に委託する人も多いです。

 

管理業務は、日々発生する建物や入居者の問題を解決してくれます。

大家さんは、直接入居者とやり取りをしなくて良いので、精神的にも楽になります。

 

全ての管理を自分で行うとなると、労力や知識、業者のネットワークも必要になって来ます。

 

自己管理で一番困るのが、対応してくれる業者さんの連絡先をどれだけ持っているかです。

地震や台風などで被害地域が広い時は、普段の付き合い方で対応してくれる順番が変わってきます。

 

又、こんなトラブルはどこに連絡したらいいのか?

判断がつかないものもあります。

 

入居率が悪い時には、改善策を考えてくれたりするのも管理会社です。

 

管理会社も家賃収入によるパーセンテージが管理料となるので、

満室の物件のほうがやりがいがあります。

 

ただ、何もしない管理会社も実際有るようなので、親身に対応してくれる管理会社を選びましょう

 

ポイントは、管理が行き届いている物件の管理会社を調べて(マンションやアパートに表示されています)

そこに連絡するのが良いですね。

 

築年数の古い建物でも、普段の清掃や管理が行き届いていると見た目が違います。

退去率にも差が現れます。

 

管理費用は惜しまずに業者を選ぶことが、安定した入居率に繋がります。