不動産投資などを行っていない人も、最近この「サブリース」という言葉をよく耳にするのではないでしょうか？
サブリースとは、
賃貸管理会社が不動産オーナーから物件を借り上げる
そして、賃借人に転貸する賃貸管理における契約形態なのですが、もっとも有名にしたのが「レオパレス」や「大東建託」などのアパート建築を行っている業者と地主さんとの関係ではないでしょうか？
レオパレスや大東建託の建築について、不備があったとニュースに取り上げられていましたが、同時にサブリース問題でも地主さんともめていたのです。
将来トラブルに巻き込まれない為にも、もう少し詳しく、サブリースとは何かについて説明していきますね。
お好きなものからどうぞ
サブリースとは何？
サブリースとは、賃貸管理会社が物件所有者からアパート・マンション等を賃貸し、自らが貸主となって入居者に転貸する仕組みです。
この為、物件所有者はどんな人が入居しているのか分からないのです。
多くの賃貸物件では、入居者の審査を行い、最近では入居者の写真も提出してもらいます。ファミリータイプのマンションの場合は、家族みんなの写真も提出するのが一般的です。
又、法人契約をしていても、入居者が変われば契約のまき直しを求めるところも多く、その都度書類の提出も必要になってくるのです。
でも、サブリース契約、いわゆる転貸の場合は、大家さんと契約している人と実際に住んでいる人は別なのです。
図で表すとこちらになります。
一見、不動産オーナーは家賃も保証されて、手間も無いように見えるのですが、本当のところはどうでしょうか？
次に、サブリース契約のメリットとデメリットについてみていきたいと思います。
サブリースのメリットとデメリット
サブリース契約に関しても良い面と悪い面とがあります。
このメリット・デメリットをきちんと把握する事が、トラブルを未然に防ぐ事につながりますね。ここでは、サブリース契約のメリットとデメリットに分かりやすく説明していきます。
メリット
一番のメリットと言えば、家賃の保証があるという事です。
サブリース契約というのは、転貸借契約となるので、大家さんなどの不動産所有者は、入居付けの為の努力をしなくてもいいのです。
又、入居者とのやり取りもしなくても良い。
まさしく、不労所得と言えますね。
家賃の入金もサブリース会社が行ってくれるので、例え入居者が滞納していたとしても、保証会社の手続きや催促なども、全てサブリース会社が行ってくれます。
夢のようなシステムですよね(^^♪
デメリット
メリットを見ていると、夢のようなシステムだとおもうのですが、デメリットなんてあるのでしょうか？
入居者の素性が不明
賃料の下落
サブリース業者の倒産で家賃の回収不能
サブリース会社の中でも（アパート建築会社）は建築の利益で成り立っているので、家賃部分をおろそかにしがち
アパートなどの建築会社が、建築してもらう為にサブリース契約を行うケースが多いのですが、
一方
管理会社が行うケースもあります。この場合は、あまりトラブルにはならないようですが、どうしても家賃の減額は近隣相場の変動によってあり得ます。
サブリースの家賃保証のウソ
サブリース会社と不動産所有者との認識の違いに、家賃保証があります。
不動産所有者は、初めに決めた賃料がずっと続くと思うのですが・・・
サブリース会社は、築年数が経った建物の賃料は下がっていきますし、空室が増えるとその分賃料は減ってしまいます。
始めは、満室想定での一括借り上げの賃料で契約して振り込まれていきますが、空室が続くと、一括の金額も減っていきます。
さらに、建物老朽化で全体的な賃料の減額も出てくると、さらに金額は減っていくのです。
不動産所有者にしてみれば、初めに聞いていた金額で建物を建てたり、銀行融資を組んで計画を立てていたのです。
でも、賃料が下がってしまったり、サブリース会社が倒産してしまうと、
返済計画は狂い毎月の収支は赤字となり
自己資金の持ち出し
となってしまうのです。
これでは、不動産で収入を得るどころが、負の資産となってしまうのです。
実際のトラブル事例を見てみましょう
サブリースのトラブル事例
前にもお伝えしましたたが、サブリース会社の多くは家賃の差額での利益よりも、アパートやマンションを建てる事で利益を出しています。
その為、既にあるマンション・アパートの競合となる場所でも、躊躇なく建築を行います。
そうなると、当然入居者の取り合いが起こり、入居率は悪くなり当初予定していた金額も減額せざるを得なくなり、不動産所有者の返済計画は狂ってしまいます。
なんとか不動産を売ろうとしますが売るに売れない。自己資金の持ち出しが続き、最終的に自己破産となってしまうのです。
一時期ニュースを賑わした「かぼちゃの馬車」ですが、こちらも銀行の融資の問題がクローズアップされていましたね。
金融資産の書き換えを行い過剰融資を行わせますが、サブリース契約を行うことで安心させていたのです。
でも、実際にはシェアハウスとしての入居付けもままならなく、不動産所有者に支払う賃料も減額されていき、最終的にはサブリース会社は倒産。
不動産所有者は、本来の貯金・収入以上の銀行融資を組んでいる為に毎月の返済に困窮し、最終的には自己破産をする事になるのです。
又、サブリース会社と入居者が契約をしているので、不動産所有者には入居者の素性が分からず、入居者がトラブルを起こしたり、犯罪に巻き込まれたりもあります。
サブリース会社が管理をしている間はいいのですが、倒産してしまった場合は、あとの管理は当然不動産所有者が行う必要があります。新たな管理会社に委託する場合でも、最低限の情報が分からないと引き受けてくれる管理会社も少なくなります。
少しでも、おかしいなと感じたら早めに対処しておきたいところですが、サブリースは解約できるのでしょうか？
サブリースは解約できるの？
日本の賃貸不動産契約は、そもそも入居者（借主）の保護を目的として法律が作られているのです。
転貸借契約にしてみても、不動産所有者の保護よりも借主保護が目立ちます。
サブリース契約の解約に至っても、契約内容によりますが
- 正当な理由がない限り、オーナー都合でサブリース契約を解約できない
- サブリース契約の解約には違約金が発生する場合がある
国土交通省が定めているサブリース契約のひな形では、６ヶ月前に告知が必要とあります。
しかし、更新をめぐる裁判では、大家さんはサブリース契約を解除できないといった判決が下されたのです。
不動産所有者側の意見ばかり見ていては、不公平なので、サブリース会社側からも見てみましょう
サブリース会社の言い分
入居付けや管理を行って、賃料の差額を得て会社を運営しているのがサブリース会社です。
サブリースの賃料の相場を見てみると、サブリース会社が得れる賃料の差額は
大体１０～２０％です。
例えが、入居者からもらう賃料が７万円の場合だと、不動産所有者に支払っているのは56,000円～63,000円です。
1部屋でわずか7,000円～14,000円です。
１０部屋のアパートで、ようやく70,000円～140,000円ですが、これは満室の場合です。
もし、満室想定で一括借り上げなら、空室がある分サブリース会社は赤字となるのです。
サブリース会社にしてみれば、安定して賃料が入るアパートやマンションの契約をいきなり打ち切られたら、会社が成り立たないですよね。
例えば、下請け会社が、親会社の意向で急に契約を打ち切られたらどうなるでしょうか？
そう考えると、不動産所有者からの正当な理由のない解約は認められないですよね。
まとめ
サブリースとは一体どんな契約なのかを見ていきましたが、いかがでしょうか？
メリット、デメリットもお伝えしましたが、不動産所有者の立場とサブリース会社の両方の立場を考えないといけないですよね。
昨今、サブリース契約に関するトラブルが増えていて、国交省でもアンケートを取り対策を考えているようです。
不動産所有者も安易に業者の言いなりにならず、きちんと契約書を確認し、契約内容を把握したうえでサブリース契約を結ぶかどうかを考える必要があります。
サブリース関係で相談を受ける多くは、契約書を見ていない、勝手に減額されたなどですね(~_~;)
また、不動産投資セミナーに行って、そこで「家賃保証されるというので、区分マンションの契約をした」という若者もいます。
実際には、３～５年ほどで家賃は振り込まれず、会社は倒産（計画倒産？）
もともと家賃保証されていても、毎月数千円の黒字か赤字だったのですが、家賃が無くなって毎月の赤字補填も出来ず
売っても残債が消えずに自己破産するしかない・・・
自分では入居付けが出来ないのです(~_~;)
不動産投資・賃貸業は不労所得として取り上げられています。
実際に、私も数件の不動産を所有し安定的に収入を得ていますが、同時に情報を得る努力も知識をつける努力も怠っていません。
無知でパート勤務だった主婦でも、努力をすれば叶えられる手堅い投資法ではありますが、あまりにも人任せで楽ばかりを求めると、トラブルに巻き込まれてしまいます。
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