消費税増税が確実となってきましたね。
この消費税８％から１０％への増税は、2015年10月と2017年4月の２回に渡って延期されてきました。
延期になった理由は【景気減速の要因となる】と考えられていたからです。
アベノミクス効果でリーマンショックをV字回復させたので、景気が後退するような事はしたくなかったのでしょうか？
でも、とうとう2019年10月には消費税が10％になります。
今回の増税で、不動産投資をはじめとする不動産取引に、どれだけ影響を及ぼすのか見ていきたいと思います。
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消費税増税方法が今までと違う？
こちらの年表でもわかるように、年齢によっては消費税はあるのが普通だと思う人も多いでしょうが、実は1989年まで、平成になるまでは消費税というものは無かったのです。
- 1989年 4月に 消費税率３％
- 1997年 4月に 消費税率５％
- 2014年 4月に 消費税率８％
- 2019年 10月に 消費税10％
日本の課税方法は、今までは一律で消費するものに対して課税されていたのですが、今回の増税は少し違います。
軽減税率という方法がとられます。
これは、日々の生活に関するもの、飲食料品などは８％のままです。それ以外は10％となります。
勿論、不動産に関する消費税は、10％となるのです。
でも、例外があり、不動産の取引でも消費税がかからない取引もあるのです。
消費税がかからない取引って、どんなものか気になりますよね。
不動産投資で消費税がかからない取引ってあるの？
消費税が８％から10％に引き上げられることになりましたね。不動産投資では、取引の金額も大きくなるので、２％の差は見過ごせない厳しいものとなります。
でも、不動産取引に関しても消費税がかからない取引もあるのです、
不動産には、大きく分けて「土地」と「建物」があります。そして、この「土地」の部分には消費税はかからないのです。土地は消費するものではないからです。
例えば、1軒の中古建物を購入した場合。物件の資料にも物件価格○○○万円とだけ書かれていると思います。
これは、土地と建物を合わせた金額で、この金額を土地の部分と建物の部分とに分けて明記したほうが良いのです。
分け方は、参考となるのが市役所でもらう「固定資産税評価証明」です。ここに記載されている金額の土地と建物の割合をだすのです。
そして、売買代金の土地と建物を同じ割合に分けるのです（按分）
個人投資家でも、建物代金は減価償却の対象にもなるので、税務上も分けておいた方が良いですね。
でも、他にも消費税がかからない取引があるのです。
それは、売主が「免税事業者」の場合は、消費税が課税されないのです！
免税事業者とは？
消費税の納税を免除される事業者の事ですが、対象になるのは
- 事業開始後２年以内
- 基準期間の売上が１０００万円以内（前々年の課税売上）
でも、免税事業主から消費税を請求される事ってありますよね？
本来、消費税の納付は、自分たちが商品購入などで支払った消費税と、販売の時に預かった消費税の差額を収めるのですが、免税事業主は納付する必要が有りません。
では、免税事業者が預かっている消費税はどうなるのか？というと、事業主の利益にしても問題がないのです。
又、個人の方が一回だけ売ったようなものも、消費税が掛からないのです。
不動産取引で消費税が掛からないのは
- 土地のみの購入
- 免税事業者から購入
- 個人からの購入
逆に、不動産取引で消費税をもらえないのは何でしょうか？
住居の為の賃料には消費税がかかりません。
大家として事業を行う場合には、賃借人からの家賃に消費税はかけれませんが、事業用の契約の場合は消費税は課税します。
その代わりに、共益費や管理費用などには消費税を掛ける事は出来ます。
もし、あなたが納税業者でなければ、預かった消費税は支払った消費税と相殺して、残りは利益として計上しても構いません。
では次に、消費税増税で影響を受けるものって何でしょうか？
不動産投資で消費税増税が影響を受けるのは
不動産取引の売買代金については、消費税が課税されない事もあるとお伝えしてきましたが、売買代金以外にも消費税の対象となるものがあるのです。
まず、不動産取引に付随するもので、支払いが必要なものを見ていきたいと思います。
- 不動産会社への仲介手数料
- 司法書士へ支払う手数料
- 登録免許税（司法書士が手続）
- 固都税清算金
- 契約書に貼る印紙代
- 不動産取得税
- 修繕費用
- 管理費・修繕積立金（管理組合などへの支払）
- 管理会社への費用
このうち、３登録免許税４固都税清算金５印紙代については、消費税の課税対象ではありません。
１仲介手数料２司法書士手数料は、消費税の課税対象で不動産取引時に必要となります。
6不動産取得税は、非課税で決済後３～４カ月で納付書が届きます。
7修繕費用は、不動産取引が終わった後に発生するものです。課税対象で購入した物件の状態にもよります。
８管理費・修繕積立金は、区分所有など決済後直ぐで、課税対象となります。
9管理会社への費用は、課税対象となり場合によっては毎月発生します。
１・２・7は、金額が大きくなることが予想されるので、消費税の金額も大きくなります。
例えば、1000万円の物件取引価格の場合は、
仲介手数料の概算
1000万円×３％+6万円＝360,000円×1.08＝388,800円
消費税 8％ ⇒ 388,800
消費税10％ ⇒ 396,000
司法書士費用の概算
登録免許税 約１５万円 ⇒非課税
司法書士報酬 約４万円
⇒消費税８％ 43,200円
⇒消費税10％ 44,000円
リフォーム代の概算
リフォーム代金が100万円の場合
消費税 8％ ⇒ 80,000円
消費税 10％ ⇒ 100,000円
仲介手数料・司法書士費用・リフォーム代で計算してみると、
消費税 ８％の場合 ⇒388,800＋43,200＋ 80,000＝512,000円
消費税 １０％の場合 ⇒396,000＋44000＋100,000＝540,000円
大体28,000円もの違いが出てくるのです！
では次に、どのタイミングで適用されるのでしょうか？
不動産取引で消費税が適用されるタイミングは
不動産取引は、契約から決済まで時間がありますが、消費税増税が適用されるのは、
それは、決済時です。
もし、決済の日時が９月30日だった場合は、８％の税率です。
１日違いで10月1日となった時とでは随分と変わりますね。
「2019年9月30は仏滅だから、大安の10月1日にしたい」
そう考える人も多いかもしれません^^; そこは本人次第ですね。
又、不動産取引は銀行融資を使うことが多いのですが、契約と決済の間が銀行融資を使うと大体１ヶ月ぐらいかかります。
契約日がたとえ９月であったとしても、決済日が10月１日以降なら、増税後の10％の税率で計算されます。
契約したからって安心しないでくださいね(^^♪
まとめ
消費税の増税と、それに影響される不動産に関する消費税についてお伝えしてきまました。
２度にわたって延期されてきた10％への増税ですが、今度は間違いないようですね。
どんな時に消費税がかかるのか？
どのタイミングで消費税が計算されるのか？
これらをきちんと理解して、決済日を考えましょう！
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