サラリーマンやOLをしていると、「税金」について考える機会は少ないですね。
所得税も住民税も、会社が手続きをして代わりに支払ってくれている場合がほとんどです。
でも、不動産投資をして家賃収入を得るようになると、確定申告を行う事となります。
そうなると、自分で税金の計算をしたり納税しないといけません。
ここでは、税金のシュミレーションをいくつかご紹介していきますね。
所得税の税率表の見方も詳しく説明していきます。
所得税の税率表の見方
家賃収入に限らず、日本の所得税の税率の計算方法は「累進課税」となります。
「累進課税」というのは、
所得額が多くなるほど税率も増えていく
課税の方法なのです。
厚生労働省が発表している2017年度の大卒の平均年収は、一般企業では200万円～230万円前後といわれています。
その中でも、
『大卒の平均年収230万円の税率10％ 控除額9.75万円』
この表は、所得税率を求めるものですが、最高は
『4000万円超の税率45％ 控除額4,796,000円』
となっていますね。
（参考A）
この表ではわかりづらいのですが、
例えば4200万円では税額が4200×0.45で1890万円というわけではないのです
1800～4000万円の間は税率40％
で計算され、あくまで
4000万円を超えた分だけ税率が45％
になるということです。
参考B｝給与所得
ここで実際のシュミレーションを見てみましょう
Aさんの場合 給与所得500万円 家賃収入100万円となり、
奥さんは専業主婦で地震保険と生命保険は上限まで加入しています。
社会保険料の控除分は30万円となります。
給与所得 500万円
給与所得控除 －154万円（上図参考B）
配偶者控除 －38万円
基礎控除 －38万円
社会保険料控除 ー30万円
青色申告控除 －10万円（簡易簿記）
生命保険料控除 －8万円
地震保険料控除 －5万円
控除後所得金額 217万円
217万円＋100万円（家賃収入）＝317万円
317万円 － 97500円（上図参考A）＝ 3,072,500円
この金額だと所得税率は10％で住民税率も10％となります。
年間約614,000円の税金となります。
もし、不動産に関する経費があれば、「不動産収入」から引くことが出来ます。
初年度は各種の税金や減価償却により不動産所得がマイナスとなる事もあります。
減価償却の計算もしてみましょう。
2000万円の木造新築アパートを建設した場合
減価償却は2000万円×0.046%％＝92万円
この減価償却費を家賃収入から経費としてひくことが出来ます。
100万円－92万円＝8万円
本業での収入以外に20万円以上の収入があれば確定申告が必要です。
でも、今回は8万円となるので確定申告の必要はなくなります。
会社でおこなった年末調整だけおこなっていればよいのです。
こちらの記事も参考にしてください。
減価償却について
減価償却をするにあたって気を付けないといけないことですが、
土地代金の部分は減価償却の対象とはなりません
これは、何年たっても劣化などで価値は下がらない為。
減価償却とは、年数と共に価値が下がる資産を正しく評価するための物です。
ポイントとして、その取得にかかった費用も含める事が出来ます。
運送にかかった費用やそれを取得するためにかかった対策費用・裁判費用なども取得価格に加えて減価償却を行えます。
減価償却の基本となるのが
「法定耐用年数」です。
同じ建物でも、材質や使用用途によって期間が変わっていく事は想像しやすと思います。
例えば、木造と鉄筋コンクリートで作られた建物では、当然老朽化する年数は変わってきます。
又、工場として使うのか、事務所として使用するのか？でも老朽化への年数は変わります。
ひとつづつ覚えるのは大変ですが、耐用年数表は減価償却資産の耐用年数等に関する省令で確認することができます。
減価償却の仕方には２種類の方法があります。
毎年一定に償却する「定額法」
一定の金額まで残存価格が下がる「定率法」
とあります。
減価償却の方法は、資産の種類によって選択できる方法が違ってきます。
また、税務署長の承認を得ることができれば、計算方法を変更することができる場合もありますので、ご留意ください。
取得価格 （その取得にかかった費用も含める）
耐用年数 （減価償却資産の耐用年数等に関する省令で確認）
計算方法 （「定額法」又は「定率法」）
家賃収入の税金シュミレーションでみるサラリーマン大家のメリットは？
ここでもう一つのシュミレーションをしてみましょう！
Aさんの経費を詳しく見てみた場合です
Aさんの場合 給与所得500万円 家賃収入100万円となり、
奥さんは専業主婦で地震保険と生命保険は上限まで加入しています。
社会保険料の控除分は30万円となります。
家賃収入の為の経費とは、
不動産屋への広告料３万円×３室 9万円
水道光熱費 5000円×12ヶ月＝6万円
不動産取得税 20万円
固定資産税 10万円（年間）
減価償却費 92万円（減価償却は2000万円×0.046％＝92万円）
経費合計 137万円
家賃収入が100万円なので経費を引くと37万円の赤字です。
確定申告する事でサラリーマンの給与所得から税金を減らすことができるのです。
217万円－37万円（家賃収入の赤字）＝180万円
187万円 － 0円（上図参考A）＝ 1,870,000円
所得税の税率は５％となります。
187万円×5％＝93,500円
住民税は一律10％となります。
187万円×10％＝187,000円
税金合計 93,500円+187,000円=280,500円
経費を引く前の初めの計算だと 年間約614,000円の税金となります。
その差はなんと333,500円です。
まとめ
家賃収入での税金をシュミレーションしてみましたが、いかがでしたでしょうか？
このようにサラリーマンやOLのように本業があり、不動産投資をしていると給与所得の税金を減らすことができる場合もあるのです。
初めは面倒に思う確定申告ですが、30万円以上も節税できるかも？と思うと頑張ってみようって気になりませんか？
上にあげたシュミレーションはあくまで一例なので、ご自分の収入と経費などで一度計算してみてくださいね。
もちろん、日々の入力が必要になってきます。
私の作成したテンプレートを使って日々の入力も簡単に済ませてください。
不動産投資は初めの一歩がなかなか勇気の出ないものです。
はっきり言って金額も大きくなりますからね。
でも、不動産で収入を得るというのは自分への投資でもあるのです！
必然と知識も広がっていき、色んな事への興味も広がってきます。
そして、経済的な余裕が生まれると今までで出来なかったことへの挑戦や、今までは贅沢だった事が普通にできるようになります。
自分への自身も生まれて、より魅力的な自分へと生まれ変わるのです。
私がここ数年好きな韓国に毎年出かけて、家族での海外旅行に義母を連れての海外旅行。
そういえば国内旅行も毎年行ってますね。
エステやマッサーッジにも毎月行ってます。
遊んでいるだけではないですよ、知りたいことが増えていくので色んな勉強会にも参加したりしています。
馬車馬の様に働いていた数年前から考えれないですね。
投資不動産の数が少なくても、利回りが多ければ収入が増えますからね。
不動産投資という自分への投資を始めてはいかがでしょうか？
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