相続した不動産の名義変更でトラブルを防ぐには

不動産を相続したなんて「羨まし~」って多くの人は思うのでしょうが、実は、そうでもないのです・・・

 

不動産を相続すると、名義変更が必要となります。これは司法書士の方にお願いする事になります。そして、不動産を手に入れたとしても

 

大きなお荷物

 

になってしまっている人も多いのが現実です。

 

では、相続した不動産の名義変更と、きちんと名義変更を行わなかった場合についてみていきたいと思います。

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相続と不動産と税金

相続した不動産に税金がかかるのはなんとなくご存じだと思います。では、どんな税金がかかってくるのかを見ていきたいと思います。

 

  • 相続税
  • 登録免許税
  • 固定資産税

 

相続税には【非課税枠】が設けられているのですが、『3,000万円+相続人の数×600万円=相続税の基礎控除額』で計算されます。

 

例えば、相続人が1名の場合は基礎控除額が3,600万円、相続人が4人の場合は5,400万円となります。相続財産の価格が、基礎控除額以下の場合、相続税はかからず、基礎控除額以上の場合は相続税が発生します。

 

相続税は不動産だけではなくて、現金や株券などや絵画や宝飾品などのすべてを合わせた相続財産にかかるのです。

 

又、相続した不動産価値ってどう決めるか?気になるところだと思います。不動産の価値が全相続財産に占める割合が多いので、課税か非課税かの分かれ道にもなるのです

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相続した不動産価値の決め方

不動産の価値を決める基準になるものは、次の6つの価格があるのです。

  • 公示地価(国土交通省)
  • 基準地価(都道府県)
  • 路線価(国税庁)
  • 固定資産評価額(市町村)
  • 取引価格(売買価格)
  • 鑑定価格(不動産鑑定士)

 

そして、意外と知られていないのですが、相続人が複数いる場合の「遺産分け」をするときと「相続税」を計算するときとでは値段が別になるのです(*_*;

又、相続税を決めるときの基準となるものは、土地と建物とでは違うのです。

土地の場合は路線価

路線価は、相続税法に基づいて財務省の国税庁が値段を決めるのです。公示地価の約8割ほどとなり、相続税や贈与税を計算するときに用いるものです。

 

路線価は、あくまでも土地だけの値段となります。

 

建物は固定資産税評価額

地方税法に基づいて市町村が値段を決めるのですが、市町村内のすべての土地や建物が対象となります。

 

これは、固定資産税を計算するために使用するのですが、公示価格の約7割となります。

 

遺産分けの場合

上記の6つの価値のうち、どれを採用しても問題ないのですが、相続人みんなの同意が必要となります。

 

どうしても決まらない場合は、裁判所の審判で決める事もありますが、この場合は不動産鑑定士に依頼する場合が多いようですね。

 

でも、実際に売却した代金を分けるという形になることも多いので、「取引価格」を参考にすることも多いです。金額によってはすぐに売却をする場合も出てくるでしょう

 

相続税の納付について

相続税の支払い時期についても注意が必要となります。相続開始を知った日(被相続人の死亡した日)の翌日から10ヶ月以内に納付となっているのです。

 

相続人が複数いた場合は、この10ヶ月というのは決して長くはないですね^^;

 

そして、配偶者控除など各種の税額控除などは、申告して初めて適用となります。なので、相続税がゼロでも申告する必要があります。

 

「相続するものがないから」といって手続きを何もしないというのは駄目なのです。

 

相続税を支払うには現金が必要ですよね。でも、相続したものの中で預金が少なく不動産が多かった場合は、相続税の支払が困難になってくるのです。

 

現預金が1000万円、不動産が9000万円で合計1億円を1人で相続した場合は

非課税枠は3,600万円なので、6,200万円が相続税の対象となります。でも、ここから葬儀費用などは引くことが出来ます。

 

仮に、葬儀代金が200万円だった場合は、6000万円で計算します。

6000万円×30%(税率)-700万円(控除額) = 1100万円

 

現預金が1000万円あったのですが、葬儀費用で200万円使ったので残りは800万円です。相続税1100万円を支払うためにはあと300万円の現金が必要となりますね。

 

現金がなければ不動産を売らないといけなくなります。

 

しかも、現実の取り引きで売却出来なかったら??? 大きな荷物となってしまうのです。

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相続した不動産の名義変更をしないと

名義変更は司法書士に依頼することになり、登録免許税や司法書士への支払いも発生します。もし、面倒だからと名義変更をしなかった場合はどうなるのでしょうか?

 

特に罰せられたりすることは無いのですが、後々面倒なことになります。

 

  • 本人しか売買できない為に、売却をしたいときにまず、名義変更をおこなってからの売却となり時間がかかります。
  • 名義変更をする際に相続人が複数いてた場合、遺産分割協議が必要となるので全相続人の了解を得る必要があります。
  • 相続人だった人が亡くなっていた場合、その子供が相続人となるので、知らないうちに相続人が増えている

 

実際に、売却直前で亡くなった為に、相続人を探すのに何ヶ月もかかったというケースもあります。

 

相続するはずだった人が亡くなって、その子供が代襲相続となった時に、子供の行方を探し出すのが一苦労だというケースも多いです。

 

これらの作業は、司法書士や弁護士に依頼することとなるので、費用がとても高くなります。何ヶ月や1年以上かかることもあります。

 

不動産の名義変更などの手続きは、すぐに行いましょう!後々のトラブルは未然に防ぐ事ですね。

相続した不動産で不動産投資家に

実は、せっかく相続して不動産を持っているのに活用できていない人が多いのです。

 

相続しても使い道が無いので、空き家のまま放置している物件や、家の中にも家財道具が散乱したままの物件

 

せっかく相続して不動産を持っているのに活用できていない人が多いのです。

→初心者の為の不動産投資についてはこちらを御覧ください

 

不動産の活用の方法も分からなくて、相続した不動産の固定資産税を払い続けている人も多いのです。

 

活用方法には【家賃収入】が一番メインとなりますが、効率的な家賃収入にはどんなものがあるのでしょうか?

 

  • 賃貸借 ⇒一戸建てもマンションも可能
  • 高利回りの家賃収入 ⇒シェアハウスや民泊の運用
  • 売却 ⇒買取業者への売却では、瑕疵担保が付かず仲介手数料が不要

 

→高利回りの方法はこちらを御覧ください

又、相続した物件を担保にして(別担保)銀行融資を行うことも可能です。

 

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