念願の不動産投資を行い、不労所得が入ってきた！
と喜んでいるのもいいですが、家賃収入などの副収入があった場合は、必要に応じて税金を支払わないといけないですよね。
今まで税金とは無縁だったり、会社員なのですべて会社がやってくれていた人にとっては、とてもハードルの高い話ですよね。そもそも一体どれぐらいの税金がかかってくるのか？気になるとことです。
税金で大部分が持っていかれるのであれば、せっかく投資したのに意味ないですからね。
面倒だったから何もしないでいてたら？今まで税金を払っていなければどうなるのか？心配ですよね。
税金の支払に「時効」があるって聞いたことないので、過去何年もさかのぼって追徴されるのか？
どのような税金がかかってくるのか？
税金の額や種類なども、一緒に押さえておきましょう。
でも、うっかり・・・
忘れてしまう事もあるかもしれません。
今回は、万が一家賃収入など副収入があったのに、申告を忘れてしまった場合についてお伝えしていきますね。
確定申告をしなかったらどうなるのか？気になる人はこちらも参考に！
お好きなものからどうぞ
家賃収入の税金はどれぐらいかかるの？
副業で不動産投資をしたサラリーマンやＯＬなど、給与をもらっている場合を想定してお伝えしていきますね。
少し専門用語が出てきますので、何度も見返してくださいね(^_-)-☆
給与所得と不動産収入を合わせて「総合課税」での所得税率に応じて計算されます。
これは、収入金額によって変わってきます5％から40％までの７段階にも分かれているのです。こちらの税率表などを確認して見るといいですよ。
家賃収入の税金例
このように、一概に家賃収入の税金っていくら？といわれてもみんなが同じ税率ではないのです。
収入によって所得税率が変わる
人によって違うので、次に例を挙げてみますね。
①所得税20％で不動産所得が100万円の場合
不動産所得100万円 × 所得税率20％ ＝不動産所得にかかる所得税20万円
②所得税40％で不動産所得が100万円の場合
不動産所得100万円 × 所得税率40％ ＝不動産所得にかかる所得税40万円
当たり前ですが、所得税率が変われば、不動産所得の金額が同じでも所得税が大きく変わってきます。
不動産所得の計算方法は？
家賃収入などの不動産所得の税金を計算するために、必要な知識についてお伝えしますね。
そもそも
「家賃収入」と「不動産所得」とは別物
なのです。同じだと思っている人も多いようですが、この違いも大事なので覚えておきましょう。
不動産所得の計算方法は次のようになります。
家賃収入－必要経費＝不動産所得
例えば、管理費や修繕積立金は、人が住んでいなくても毎月支払わないといけないですね。
仲介手数料も早く入居者をつけてほしくて、広告費を上げて紹介してもらったとしたら？
家賃収入よりも経費の方が多くなることもあります。
そうなると、不動産所得金額も小さくなります。
もちろん、その分の税金も少なくなります。
所得税と家賃収入の税額の関係
家賃収入にかかる所得税の計算をする場合に「不動産所得」の計算を単独ですることはできません。
給与所得の方は「年末調整」を会社がおこなってくれると思います。
その時にもらう「源泉徴収票」を持参して確定申告をします。
まずは、
不動産所得にかかる所得税率を明らかにする
必要があります。
ここで、不動産所得に給与所得を合算します。
そして各種の控除額を差し引いて課税所得額を出します。
この課税所得額に応じた所得税率が適用されるのです。
給与所得＋不動産所得－各種控除額 ＝課税所得金額
「社会保険料控除」
「生命保険控除」・・・などです。
所得税率は上の表を参考にしてくださいね。
家賃収入と所得税の計算 例
実際に例を挙げてみてみましょう。
例１）給与所得 600万円 不動産所得 150万円 所得控除額 100万円
①課税所得金額を求める
給与所得600万円＋不動産所得150万円－所得控除額100万円＝課税所得650万円
課税所得は650万円となります。
②所得税率を求める
上の表から課税所得が650万円の所得税率を求めると
「330万円超～695万円以下 税率20％ 控除額427,500円」
控除額は427,500円となります。
③不動産所得にかかる所得税額を計算
不動産所得 150万円×所得税率20％＝所得税額（不動産所得）30万円
所得税額は30万円となります。
例えば、例１）の不動産所得が200万円だった場合はどうでしょうか？
課税所得金額は700万円となります。
ここで表でみると、
695万円を超える900万円以下の部分については所得税率は23％が適用されます。
この場合の不動産所得にかかる所得税は次の通りとなります。
（195万円×所得税率20％）＋（５万円×所得税率23％）＝40万1500円
※200万円×23％ではないので注意！
次に、他の税金についても見ていきたいと思います。
所得税以外の税金て何がある？
いかがでしたか？
家賃収入があった時の所得税について見てきました。
でも、不動産に投資をして家賃収入を得ていると、他にも税金を支払わないといけません。
不動購入時の税金
不動産取得税・・・物件購入から４～６ケ月後に納付書が届きます。
登録免許税 ・・・決済時に必要です。司法書士への支払いとなります。
不動産保有時の税金
固定資産税 ・・・毎年１月１日現在の所有者の元に４～５月頃に送付。
所得税 ・・・給与から引かれる・確定申告を行います
住民税 ・・・会社員の場合は特別聴取として給与から引かれることが多い
不動産売却時の税金
譲渡税 ・・・不動産売買により売買益が発生した場合
家賃収入にも消費税って関係あるの？
消費税についても少しお伝えしていきますね。
不動産の家賃には消費税がかかる場合とかからない場合があります。
まず、消費税のかからないのは、
「住居用」の家賃
の場合です。
反対に事業用や貸しビル店舗など非居住用の場合は、消費税がかかります。
もちろん、自分が受け取る家賃に消費税をもらい忘れていたとしても、消費税を納めないといけなくなります。
その場合は、税込みの家賃として消費税は納付しないといけないですね。
でも、居住用と非居住用との合計額が
1000万円以下の場合には消費税を納める必要はありません。
次に、うっかり申告を忘れてしまった場合について、見ていきましょう。
家賃収入の確定申告漏れに時効ってあるのでしょうか？
家賃収入などの確定申告を忘れた場合、どうすればいいでしょうか？
過去５年分の「納期後申告書」
の提出が必要となってくるのです。
無申告者については、徴収権の消滅時効が成立する前の「過去５年分」が求められます。
すでに申告している人が修正する場合は、
過去３年分の修正申告の提出
で済むのです！
法定申告期限は毎年3月15日
申告の方法ですが、マンションなどの場合は、「管理費」も毎月支払っていると思います。
その管理費以外に、マンション自体の減価償却費と固定資産税は経費になります。これは、忘れがちになるのできちんと計算しておきましょう！
- 本税
- 加算税
- 延滞税
それほど難しい処理ではないので、税理士の方ならほとんどの方ができます。
この３つの中でペナルティとなる加算税は、他の申告をきちんとしていたかどうかによっても変わってきます。
無申告だった場合は、15％の無申告加算税というものが課せられ、もし他の所得についてコンサル受付お10％でも過少申告
お知り合いの税理士の先生を紹介してもらってお任せすることが一番の策だと思います。
もちろん、税務署に相談に行きご自分ですることもできます。
ここで注意してほしいのが、
「今年の分から申告しても大丈夫？？？」と安易に考えないでくださいね。
申告書の内容を精査すれば、いつからの賃貸かすぐにわかるものです。
変に小細工してしまうと、
悪質と見なされれば「重加算税」
も加わります。
又、青色申告は開業から２ケ月以内か、その年の３月15日までに承認を受けておかなければいけません。
過去の分は青色申告できないです。
今後の為に今から承認申請をして、さ来年に申告できるようにすることも考えてみてはいかがでしょうか？
次に、気になる税金の計算方法や、どれぐらいの税金になるのかを見てみましょう。
家賃収入に税金はどれぐらい？税金計算方法は？
では、家賃収入があったのにもかかわらず、無申告だった場合について。
いざ決定賦課された場合、申告納付されるとなった場合には、以下となります。
①本税
②加算税（ペナルティ）
③延滞税（利子）
②の加算税については、無申告だった場合は、
15％の無申告加算税
が課せられます。
自主的に修正申告すれば５％に軽減されます。
ただ、他の所得があり確定申告を行っている場合は、
10％の過少申告加算税
が課されますが、自主的に修正申告をすれば課されません。
③延滞税については、自主的がどうかに関わらず
年7.3～14.5%です。
そして、忘れてはならないのが、住民税です。
この後住民税が
本税の約10%
かかってきます。
給与以外の収入がある事を会社に知られるのがまずいという方。
確定申告ではばれることはほぼないのです。
では、
どこでばれてしまうのか？
どうすればいいのか？
その対処方法については
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