こんにちは^_^ パート主婦大家のカナコ（@QFN2troymCLz4oz）です。
大家業に興味があるけど、入居者さんの家賃の回収とかどうすればいいのか？
気になりますよね(^^)/
そうです～ 家賃の滞納をした人って、どう対処したらいいのでしょう(~_~;)
教えて欲しいです！
日本では、入居者保護が原則なんですよね。
でも、家賃収入を生活の糧としている人にとっては、とても困りますよね。
家賃を滞納された場合の対処方法をお伝えしていきますね(^^♪
お好きなものからどうぞ
家賃滞納を何か月したら手続きするのか
大家業・不動産賃貸業をしていると、毎月きちんと家賃を支払ってくれるのかどうかが気になりますね。
勿論、入居前には契約書を交わしていて、【契約書には「契約の解除」の項目として家賃滞納が挙げられている】ものがほとんどです。
契約書に書いているから大丈夫！
実は、これは大きな間違いなのです(~_~;)
日本の法律では、入居者保護が大前提なので、契約書に書かれていても退去等入居者の生活を脅かすことは出来ないのです。
これって、家賃収入で生計を立てている方は本当に困りますね・・・
でも、何か月分の滞納で手続きが出来るのかは、過去の判例から目安となるものはあります。
人間だれしもミスは起こします。
家賃の振込に関しても「うっかりしていた」というぐらいでは、気を付けてもらえれば良いです。
何よりも、退去する必要があるかどうかは、借り主と貸主の信頼関係が維持できないほどの度重なる不払いがあったかどうかで、判断される判例が多いからです。
目安となるのは、家賃が２～３ケ月滞納が続いた時ですね。
では、２～３ケ月の家賃滞納があれば、すぐに強制退去となるのでしょうか？
家賃滞納したら強制退去
家賃の滞納は、１～２度ぐらいなら、「うっかりしていた」という場合も人間ならあり得るので、その後にきちんと入金してあれば問題視されないことも多いです。
では、どれ位で強制退去の対象となるのでしょうか？
一般的に２～３ケ月滞納が続いていて、信頼関係が維持できないとなれば、強制退去の為の手続きに入ることも可能です。
入居者にとっても、2カ月、３か月分とまとまって家賃を支払うことは厳しいですよね。
でも、引っ越し費用や次の部屋の初期費用等支払が増えるので、そのまま住み続ける人が多いのです。
そんな場合も、きちんとした手続きを取ることで契約解除する事が可能です。
ただ、一定の順序に基づいて手続きをしないと後々問題となります。
- 書面で滞納している事を伝えて、決めた期日までに支払いをするように伝える
- 期日になっても入金確認が取れなければ、内容証明書を送る
- 内容証明を送っても入金確認が取れなければ、裁判を行うか検討する。
- 請求金額は60万円未満なら、『少額訴訟』にする事も可能
家賃滞納者には強制退去の手続きを行いますが、出て行ってもらうだけでなく、滞納分は回収したいところです。
その為の回収方法を見ていきたいと思います。
家賃滞納者からの回収方法
家賃滞納者に何度となく書面で通知をしたり、内容証明を送っても、払わない人・払えない人はいます。
家賃収入で生計を立てている家主にとっては、とても困りますよね。
大家にとっては、強制退去の手続きをとるよりは、回収してそのまま住み続けてもらう方が良いですよね。
退去した場合のデメリットは次のようなものがあります。
- 部屋のリフォーム
- 次の入居者が決まるまでの期間
- 不動産業者に払う手数料
一番困るのが、次の入居者が早く決まるかどうかですね。決まるまでの間は、もちろんその部屋からの収入は【０円】となるので、強制退去よりも回収して住み続けてもらう事が重要です。
家賃の回収には、次のような方法があります。
- 入居者と支払方法を協議する
- 保証会社に連絡（所定の書面で期日までに）
- 連帯保証人に連絡して入金してもらう
- 裁判をして勝訴によって差し押さえ
入居者と支払方法を協議する
数日家賃の支払いを遅れたぐらいでしたら問題ないのですが、やむをえず家賃の滞納をしてしまった入居者は、まとまった金額を支払う事となるので大変です。
よくあるのが、
- 長期の旅行に行ってた
- 入院していた
- 失業や転職で給与が減った
などですが、旅行など前もって分かるものは事前に入金してくれる入居者が多い中、旅費を用意するのに必死で、次の給与をあてにして遅れる人もいます。
事故や突然の入院でやむなく遅れる人も、その間の収入がないことから、まとめて支払うことは厳しくなります。
失業者にしてもそうですね。
家賃の支払いについても、１か月分の家賃＋滞納分を分割などといった形を入居者と大家と相談の上決めることもあります。
ほとんどが前家賃だと思いますが、少しでも遅れたら入居者に連絡する。そういったことで
【必ず月末までに支払うもの】
との認識を強く持ってもらう事で、家賃の遅れ・滞納が減ります。
保証会社に連絡（所定の書面で期日までに）
保証会社というのは、滞納があった場合に、先に保証会社が立て替えて家賃を大家に支払い、それから入居者に取立てに行きます。
保証会社によって保証内容は異なるので、事前に内容を比べて決める必要があります。
又、そもそも入居者の事前審査があるので、通らない人も出てきます。
この基準は保証会社によって違うので、数社に依頼する事もありますが、【保証会社の審査に通らない人】は、家賃滞納しやすく、トラブルとなる可能性が高くなりますので、あまりお勧めできないです。
保証会社によって、対応方法は違うので、滞納した時にはすぐに保証会社に連絡を入れます。
又、保証会社の集金代行サービスを使うと、安心できますね。
連帯保証人に連絡して入金してもらう
最近では、保証会社を使うところが多いですが、ひと昔前までは、【保証人】が必要でした。
親兄弟であったり、会社関係、友達に保証人となってもらっていました。
家賃の滞納があれば、入居者に「保証人に連絡する」と先に伝えてから、保証人に伝えて入金してもらいます。
この時も、何か月も滞納してから伝えては、保証人も支払うことが難しくなるので早めに伝えてあげた方が良いです。
始めに、連帯保証人となる人も「支配能力がある」「身元が信頼できる人」が重要です。
そして、気をつけないといけないのは、いざという時に保証人と連絡が取れなかったり、亡くなっている場合などです。
この場合は、入居者に新たに保証会社に入ってもらうように伝えます。
そして、あまり知られていない事ですが、連帯保証人は、賃貸契約の解除の権利は持たないという事です。
つまり、入居者と連絡が取れなくなっても、毎月の家賃は連帯保証人が支払い続けないといけないのです。
勿論、解約については、連帯保証人と大家との協議だけでは無理です。
一般的には、連帯保証人は家賃の支払いを行わずに、３カ月以上の滞納を行う事で、大家と入居者との信頼関係が継続できないとなり、裁判のよって契約解除の手続きが可能です。
但し、あくまで大家側からの契約解除です。連帯保証人自ら出来るものではありません。
なんとか入居者に連絡をとって解約手続きをして貰う必要があります。連帯保証人をやめることも出来ないのです！
裁判を行うためには、大家さん側にも費用負担が発生しますし、手間もかかります。
保証人が支払いをしてくれるなら裁判は避けますよね。
次に、裁判を行った場合についてみていきたいと思います。
裁判をして勝訴によって差し押さえ
入居者の家賃の滞納が続き、強制退去を行う為に裁判を行うこともあると思います。
大家が裁判に勝訴した場合の流れ
- 契約解除・明渡後の原状回復
- 判決から強制執行までは２～３ケ月
- 滞納分と強制退去費用の給与等の差し押さえ
実際に明け渡されるまでに家賃や原状回復費用は、入居者が負担するものです。
大家さんが敷金をもらっていたなら、その分は原状回復費用に使うことは出来ますが、家賃としてもらうことはできません。
強制退去となるまでに、部屋の荷物は勝手に移動してはいけないのです。
これは、入居者個人の財産なのです。
裁判で勝訴してから強制退去を行う場合（これ以外に強制退去はほぼ不可）は、強制執行担当の裁判所の人が行います。
この時にようやく室内の荷物を出すことが出来るのです。最終的に大家が荷物の処分を検討するのですが、もちろん費用が発生します。
強制退去にかかった費用は、まず大家さんが支払い、ご後日入居者に請求する事が出来ます。
ただ、部屋の広さ・荷物の量に寄りますが、３０～１００万円ほどかかります。
さらに、弁護士費用は請求できないので、その費用も事前に調べておく必要があります。
判決が確定した後に、家賃の滞納分を差し押さえる手続きを取ることが出来ます。
強制執行では入居者の財産が調査され、預金口座や給料などを差し押さえられる事になります。
ただ、財産が無くて滞納する人が多いので、預金口座だけでは滞納分を賄えない事がほとんどです。
さらに、自己破産をされると回収する事が無理となってしまいます。
まとめ
今回は、家賃滞納による強制退去についてお伝えしていきました。
家賃の滞納は、契約の段階で「保証会社を使う」や「毎月の家賃の回収方法を工夫」する事で大幅に減らすことが出来ます。
保証会社は、保証内容をきちんと調べる事が必要ですし、管理会社や家賃代行サービスを使う事で手間が無くなります。
又、大家と入居者との信頼関係が取れていれば、早めの対応をすることが可能です。
大家としては、入居者に長く住み続けてもらいたいので、普段の信頼関係が大事ですね。
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