こんにちは^_^ パート主婦大家のカナコ（@QFN2troymCLz4oz）です。
今回は不動産投資の初心者の為に、出来るだけリスクを抑える方法をお伝えしようと思います(^^♪
へぇ～リスクをおさえる方法ってあるんですね(^^♪
みんなが、その方法をすれば誰も失敗しなくて平和だよねぇ
ただ、これは、人によってやり方が色々とあるので、他のやり方のほうが良いと思うこともあると思います(^^♪
色んな人のやり方を見て、ご自分に合った方法を見つけてくださいね！
お好きなものからどうぞ
家賃収入の失敗回避術。初心者が一番心配なリスクとは？
まず、不動産投資初心者の人が、家賃収入でどんな失敗を想像しているのでしょうか？
変な物件をつかまされる
ズバリこれでしょうね。
家賃収入のためにはまず不動産を購入しますが（自己所有の不動産でも可能）不動産というのは、高額な買い物ですね。一生のうちに一回でも買うかどうか？買わずに一生を終える人の方が多いかもしれません。
なので、みんな初心者なのです。
ちゃんと家賃収入を生み出してくれる物件なのか？失敗となる物件なのか？初めに見極め無いといけないですよね。
人は誰でも、経験のないことをはじめから上手くいくはずないですよね。でもそれが、高額なものなら？
失敗を恐れて始めたくても始めれない・・・そう思って当然です。
本屋さんに行けば、不動産投資関係の書籍がずらりと並んでいます。初めはそれらの書籍で勉強するでしょう。
そして、次はYouTubeを見たり、家賃収入のために不動産投資セミナーに参加してみたり。
でも、なかなか肝心な事、知りたい事が書かれていなかったりするのです。
なぜなら、不動産投資には、様々な形があるからです。家賃収入も対象物件も方法も違ってきます。
- 区分マンション
- 中古戸建
- 文化住宅・アパート
- マンション・貸しビル
- 駐車場
- 農場等
- シェアハウス
- 老人ホーム・民泊
これ等の不動産投資の種類によって、失敗やリスクも変わってくるのです。
あなたは、どのタイプの家賃収入をやろうと思いますか？
私は、シェアハウスの運営をメインに行っているので、不動産投資の全般と特に家賃収入についてはシェアハウスの事が詳しいです(^^♪
勿論、不動産投資だけでなくて、自分が住むための不動産を買う時にも役に立つ内容ですよ。
一番気になる失敗でありリスク「変な物件」をつかまされない為に、注意する点を見てみましょう
シェアハウス経営者直伝！家賃収入失敗回避術。リスク軽減マニュアル
家賃収入の失敗の元となるのは、物件選びですね。この物件選びが失敗だとその後の修正が大変になってきます。
失敗しないためには「変な物件」をつかまされない為にする事ですが、まずは、初心者の人が言う「変な物件」ってどんな物件を指すのでしょうか？
①価値が無い物件
②トラブルを抱えた物件
③値段に見合わない物件
多分、これらのような物件を「変な物件」と表現しているのでしょうね(~_~;)
例えば、１００万円の中古戸建が売っていれば、どう思いますか？
- 安い！１００万円で家が売っているなんて！
- １００万円なんて嘘に決まっている、何かあるはず
多くは、この２つのタイプではないでしょうか？
そこで、リスクを回避するために、１００万円が妥当かどうかを調べるのです。
①複数の不動産会社に相場を教えてもらう ②折込のちらしから似たような物件の価格をチェックする ③過去の成約事例をチェックする ④路線価を調べてみる
調べた結果、この物件の周辺相場が２００万円だったら？
１００万円は安いので購入しても大丈夫
逆に、この物件の周辺相場が８０万円だったら？
１００万円は高いので購入はやめた方が良いでしょう。
このように、同じ値段でも周辺の相場によって購入すべきかどうかを判断するのです。
初期費用は物件価格とリフォーム代が大部分を占めると思いますが、家賃を想定して利回りを考えます。
家賃収入の失敗回避術「不動産会社に相場を聞く」
相場は、不動産会社に聞いたらいいって言うけど、
どの不動産会社でもいいの？
そうだね、不動産会社って実は色々得意分野があるのです(^^♪
例えば、賃貸住宅専門の不動産会社に売買の相場を聞いても分からないですよね？
物件を買いたいときには、売買の不動産会社に相場を聞きましょう！
不動産会社に相場を聞くときには、最低でも３社ぐらいから聞きます。
- 大手の不動産会社を２社ぐらい
- 地元密着の不動産会社
相場を聞いた時には、担当者の名前も必ず聞いておきましょう
教えてもらった相場と、実際の売値を比べて判断します。
又、家賃収入を考えるのなら中古戸建として貸家にするので、賃貸の専門の不動産会社にも相場を聞きます。
でも、この相場は
「貸家としての１ヶ月当たりの賃料相場」
家賃がどれ位取れるのか？を聞かないと、貸家として採算が取れるのかどうか？が重要となってきます。
家賃収入を得るためには、初期投資費用と想定賃料で利回りを計算します。そして、失敗しないためには、運営開始から必要になる月々のキャッシュフローも計算しないといけないのです。
家賃収入失敗回避術「リフォーム業者に聞く」
不動産会社以外にも聞いた方が良いのが、リフォーム業者です。
特に安い価格で不動産を購入した場合、家の中の手直しが必要になってきます。
築年数が何十年と経つ物件なら、壁が土壁となっている家も多いです。電圧や配線もやり替えないといけなかったりします。
勿論、シロアリや雨漏りなどの瑕疵も「瑕疵担保を問わない」なんて文言が入っていると後々お金が掛かってしまいます。
これらを解消するには、購入前にリフォーム業者に見てもらい見積もりを取ることです。
でも、当然ですが、見積もり取るだけでも業者さんの時間と労力を使うので、かなか見積もりを取ってくれません。
そのための対策として、出張費として少し支払って、実際に工事をお願いした時にその費用を充当してもらうという方法もあります。
ただ、その前に自分で内覧に行った時に写真や動画を撮って先に業者さんにみてもらい、予算を伝えておきましょう。お互いの時間とお金の節約になります。
入居して家賃をもらうのですから、キチンとした家創りを行なって初めて事業となるのです。
私は、DIYが得意でも自分で行わずに、リフォーム業者に任せたほうが良いと思っています。
なぜなら、お金をいただくのですからプロです。中途半端な仕上がりではいけないからです。
家賃収入を欲しくても、節約の為に自分でされる方もいますが、自分ができるからこそリフォーム業者の仕事ぶりを監督できて、過剰金額の要求など回避できるので良いですが、それだけにとどめておきましょう。
家賃収入失敗回避術「ツールを使う」
不動産会社にヒアリングをしたり、リフォーム業者に見積もりを取ってもらったりと、人に聞く方法以外にも、ネット上で調べる方法もあります。
次に、代表的なツールをご紹介いたしますね。どれも土地勘を養うためにも必要なものです。
過去の成約事例から調べる
不動産会社は「レインズ」というサイトを使って物件を調べます。このサイトは不動産会社しか見ることが出来ないのです。現在の売り物件や賃貸物件以外にも過去の成約事例も調べることが出来るのです。
でも、不動産関係者でない私たちが調べるときにはどうしたらいいのでしょうか？
レインズが出している成約価格を基にした不動産取引情報提供サイトがあります。
http://www.contract.reins.or.j
検索対象は、建物種別・都道府県・地域を選ぶと、原則的には2017年 7月から2019年 6月までの取引情報が確認できます。
路線価
路線価は銀行も参考にしています。不動産を担保として融資を依頼するときには、路線価で調べて出てきた価値の８割ぐらいが銀行融資の上限となります。
路線価は主に前面道路の価値を参考にします。借地の場合も、地代の参考にします。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/osaka/nara/prices/html/73321f.htm
銀行融資を使う時には、土地に対して担保をつけてくれる金融機関は少ないのです。
でも、価格の安い物件は「増築未登記」「建ぺい率オーバー」等といった再建築不可の物件も多いので、そのままなら銀行評価が付かないのですが、立地が良ければ土地を担保としてくれることもあります。
路線価も見ていると、相場観が身につくのでぜひ参考にして下さい。
家賃収入失敗回避術！まとめ
家賃収入の為には不動産が必要ですが、不動産は高額な買い物となります。できるだけ失敗やリスクは避けて購入したいですよね。
その為に購入代金の妥当性とリフォーム費用と瑕疵の回避。賃料相場を知ることで利回りやキャッシュフローを計算できます。
後々入居者を付けるためにも、賃貸専門の不動産会社とも顔みしりになっておくほうが良いですし、ただの中古戸建として売却するよりも、入居がついている収益物件として販売する方が高く売ることが出来ます。
ただ、気を付けないといけないのは、リスク回避を行っていると、買い付けに時間がかかってしまいます。その間に他の人が買い付けを入れてしまうこともあるのです。
不動産賃貸業や不動産投資を既に行っている経験者は、内覧をしてその場で買い付けを書きます。人によっては、見ずに書類だけで買い付けを入れる人もいます。
そんなセミプロ、経験者にはスピードでは勝てないのですが、そこは勝負しないことですね。
焦って購入してしまうと、セミプロの人達のように人脈も経験値も無いので活用できなくて、損して手放すことになります。
初心者のうちは、手堅くリスク回避して不動産を購入していきましょう。
それでも、焦ってしまう時は、（業者に焦らせられたら）買付証明の用紙の中で条件を色々と書いておくことです。
「銀行融資特約、境界確定できたら、公図、測量図、謄本、を全て確認後、・・・・」
家賃収入の利回りを計算をする上で重要なのが物件価格ですが、この物件価格は買主であるあなたの買値を記載します。もちろん値段交渉有りきです。
買付に書く価格は、不動産会社からヒアリングした相場から考えた金額です。（リフォーム金額も考えておきましょう）
家賃収入の失敗回避術をお伝えしていきましたが、希望の不動産はなかなか出てこないものです。リスク回避の事ばかり考えているとどんな物件も買えなくなってしまうので、どこか妥協点を見つける事も必要です。
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