利回りとは？わかりやすく不動産の利回りを説明

不動産投資を始めようと思うと、耳にするのが「利回り」という言葉ですね

今まで聞いたことも無い言葉ですが、不動産投資だけではなく、投資全般で使われる単語です。

今更「利回りってなんですか？」って聞きにくいですよね・・・

「利回り」は、不動産投資の中でも、賃貸経営をするうえでとても重要なものです。

物件の選び方や、日々の運用の仕方に直結する「利回り」について、ここではわかりやすく説明していきます。

利回りとは

一口に「利回り」といっても、次の３つのタイプがあるのです。

表面利回り

初期投資費用が回収できるまでを、年間の家賃収入から計算

実質利回り

初期投資費用が回収できるまでを、物件の維持管理費用を引いた年間の家賃収入から計算

想定利回り

近隣の家賃相場から算出、主に家賃を確定する前に適用

ここで注意が必要なのは、よく表記されている「利回り」とは、ほとんどが「表面利回り」なのです。

たとえば、こんな収益物件の情報があった場合はどうでしょうか？

私なら、飛びつきます！！！

でも、この物件は、概要をよく読んでみるとこんな単語が

旧法賃借権

これは、土地は他人の土地となり、地代を支払う必要があるのです。

今回の取引では、建物だけの権利となるのです。

土地は借地（旧借）で、月額49,530円の借地料が必要

まだありました。

浄化槽使用料が月額3,000円

この二つを考えると、

表面利回りが「56.84%」と記載されていても、

実質は「19.97％」

なのです。

利回りが半分以上も下がると「騙された」と思いがちですね。

でも、この19.97％の利回りは、関西の相場が8~10％がいいところなので、良い物件とは言えます。

もちろん、重要事項説明の時にキチンと説明があります。

「何も知らなかった」とはならないですが、利回りの計算法についても事前に説明を聞いておくべきですね。

利回りの計算方法～色んな利回り～

利回りを見る事で、金額や規模の異なる投資物件でも、どの物件が自分にとって良いのかを知ることが出来ます。

又、利回りは不動産だけではなく、他方面の投資でも重要となってきます。

投資先（金融商品）によって利回りの呼び方が異なりますので、少し説明しますね。

株式投資（配当利回り）

株式を保有していると、配当金が支払われますね。

企業によって異なりますが、ほとんどの企業が年に２回利益を配当金として株主に分配します。

分配の割合は様々です。

決算を行う際に、利益をどの程度配当金として分配するのか決めます。

業績が良ければ多く、業績が悪ければ少なります。

業績が悪いと、配当金が無いときもあります。

配当金は、1株あたりに対して配当されるので、記載されている金額は、１００株所有していれば×100となります。

こちらの画像は、「マクドナルド」の財務状況です。

上場している会社なら、公開する義務があるので、誰でも見ることはできます。

Yahoo!ファイナンスや各会社のHPでも確認できるのです。

ここで見ると、

2018年12月の１株の配当金予定は３０円となっています。

今の株価が１株が5,120円となり売買単位は100株です。

5,120円　×　100株　＝　512,000円となります。

配当金は、30円　×　100株　×　２回　＝　6,000円

配当金の予想利回りは0.57％と記載されていますね。

株式による配当金の利回りで今、一番高いのは

日産自動車の4.71%です。

株価が1,125円で予想配当が１株53.0円です（2018年2月28日現在）

国債（国債利回り）

国債を保有するという投資方法もありますね。

国債は、満期まで保有していると、定期的に利子を受け取ることが出来るのです。

又、国債は、その名の通り「国が発行する債券」なので

絶対につぶれない

という信用度が高いのです。

国債は、額面金額と購入金額に差がある場合、満期時にその分が利益となるのです。

国債の利回りを計算する際には、この『利子』と『額面金額と購入金額の差額』を利益額として計算するのです。

実際に財務省の個人向け国債でシュミレーションをしてみました。

実際に売りに出されていた100万円の国債を期間５年で預けた場合です。

受取利子は、わずか12,000円です。

利回りを計算してみると

あらためて、利回りの低さに驚きましたね・・・

不動産（実質利回りと表面利回り）

家賃収入などで、不動産投資での利回りでは、表面利回りと実質利回り２つがあります。

よく目にする利回りの数字は、「表面利回り」が多いでしょう。

でも、実際の運営する際に見るべきは

「実質利回り」

になります。

「表面利回り」は、年間家賃収入を物件購入代金で割るだけですが、

「実質利回り」は、年間の家賃収入から経費をひいた金額で計算します。

また、物件代金も諸経費を足したものとなります。

そうする事によって、正確な利回りを知ることができて、キャッシュフローも正確なものが作れるのです。

年間の家賃から引くべき経費

管理費・修繕積立金・管理代行費用・水道光熱費・地代・ 火災保険（年間）・固定資産税（年間）

物件代金に足すべき経費

司法書士費用・不動産取得税・印紙代・仲介手数料

もっとも高率な利回りはどの投資？

色々な利回り商品をご紹介してきましたが、どの商品が一番利回りが高かったでしょうか？

不動産投資に対しての利回りが一番高いのではないでしょうか？

国債の利回りをみても、今の経済状況では0.24％でしたね。

株の配当利回りをみても、一番高いもので日産自動車の4.71%です。

でも、マクドナルドでも0.57％です。

株の銘柄によってその差は大きいですね。

不動産投資での利回りは、査定をおこなう事で相場での価値がわかります。

年間支出に当たる部分には、固定資産税や建物の管理に掛かった費用や修繕費などを入れて計算します。

実質利回りで考える必要があります。

又、入居者が入って初めて家賃収入が発生するので、入居者がいない期間が長ければその分利回りも悪くなます。

物件の修繕がかなり必要となり支出が増えてしまうこともあります。

動産投資をするにあたってはこのような様々な場合が考えられます。

必ず表面利回りや想定利回りに惑わされず、より正確な実質利回りを考えるようにしておきましょう！

では、不動産投資の利回りはいくらぐらいを目安にすればいいでしょうか？

不動産投資は、唯一銀行からの融資を使ってできる投資です。

自分でも勉強して資産増やしていく事が重要ですね。

利回りは、相場によって変わります。同じような物件でも価格は違います。

空室リスクもきちんと考えないといけないですね。

区分マンションといって、分譲マンションの１室を購入して行う場合など、入居者が決まるまでは、管理費や修繕費を支払い続けないといけません。

投資初心者の場合は

表面利回りが８～１０％程度

になる物件がオススメです！

関西を基準としていますので、関東ではもう少し低い数字となります。