不動産投資を初めたい人や、不動産投資初心者の人にまずは始め方として、マイソクと呼ばれる物件資料の見方をお伝えしますね。
「マイソク」って言い方は、実は不動産関係者はあまり使わないのですが、不動産投資家の人たちは使うようですね。
マイソクとは、不動産の物件資料の事です。不動産投資の始め方としての第１段階では、資料を見て判断をするので重要なものとなりますし、ゆくゆく不動産を手に入れて賃貸や売却を行う時に、自分でもマイソクを作ったりします^_^
不動産投資って、始め方を初心者にキチンと教えてくれる人って少ないんですよね～
不動産会社の人≒不動産投資のプロでは無いのです^^;
不動産投資を始めようと思っても、近くに相談できる人がいない時は、どうしたら良いでしょうか？
不動産投資詐欺などに巻き込まれないためにも、知識をつけていきましょう❣
お好きなものからどうぞ
不動産投資を始める初心者お勧めのエリア
初心者にお勧めの物件エリアは、自分が土地勘のあるところですね。不動産投資の初心者が、行きなり知らない土地の物件を買うのは止めたほうがいいです。
物件の相場も、近隣の情報もわかるエリアにしておいたほうが良いです。
特に止めたほうが良いのは
駅チカの新築ワンルームマンション
こういった物件は、初心者を対象にセールスをすることが多いのですが、不動産投資の始め方として失敗の代名詞ですね。採算が取れる見込みは皆無です^^;
「家賃の保証を行なってくれる」という事で安心しやすいのですが、それは、【サブリース】という転貸借の契約となるのです
⇒ 参考：サブリースはトラブルの元？メリットデメリットを知ろう
物件を選ぶときには駅から近いに越したことは無いですが、離れていても周辺の環境次第です。入居者がどんな人達かによっても変わってきます。
不動産投資を始めるときに注意する点として、
自分が住む家ではなくて、他人に住んでもらう家
どんな人たちをターゲットにするのか？ときちんと考えないと物件を捜すときにぶれてしまいます。
ファミリー層なら、駐車場や学校、買い物、病院等を重要視します。
単身者でも、女性向けなら駅からの道が夜でも明るいか？近くにコンビニはあるか？
コンビニは、
- お店の前でタムロしている事もあるのでNG
- 夜中も明るく、防犯カメラが設置されているのでGOOD
というように賛否両論でもあるのですが、私は、明るさと便利さである方が良いと思います。
マンションやアパートなら、
- 駐輪場も敷地内であるのか？
- 管理はしっかりされているか？
- 階段・廊下など共用部分の電気や掃除はされてる？
マンションやアパートは管理組合も付いてくる場合が多いので、こういった点も考えておきたいですね^_^
不動産投資の資料マイソクを見ると始め方が分かる
一般的なマイソク（物件資料）に記載されている内容は、主に次のような情報です。
- 物件の状態（土地・建物・新築・中古等）
- 物件の価格
- 最寄り駅からの距離、交通
- 土地の権利（所有権か借地権）
- 道路の幅（公道か私道、道路幅、接面）
- 建ぺい率と容積率（土地面積と建物面接から計算）
- 建物（一戸建てかテラスハウス（連棟））
- 築年数（建築年月がわかるか）
- 備考欄（知っておくべき内容）
これらの情報を見て、実際に現地に見に行くかどうかを決めます。
マイソクで良い物件だと思っても、実際に見に行くと想像以下の物だった。という話はよくあります。
又、その逆で、マイソクではイマイチだと思って見に行かなかったたら、後で知るととても良い物件だったと・・・
この見極めは難しいので、出来るだけ実際にマイソクを片手に物件を見に行ってください。
物件価格は、これらの内容を見てから妥当な金額かどうかを判断します。また、マイソクに記載されている金額は、売主さんの希望の金額なので絶対的な金額ではありません。
不動産投資の初心者の方は、根拠もなく値段交渉を行うことも多いですが、売主さんの了解を得れずに流れてしまうことも多いです(~_~;)
勿論、買主側は１円でも安く購入したいのですが、売主さんも１円でも高く売りたいです。値段交渉の始め方も勉強していかないといけないですね。
価格の出し方を少し過ぎで説明しています。
実際に、売れなくて値段を下げ続けている物件もありますし、稀に半額近くで情報が回ってくるということもあります。そのためにも、常に情報を取りに動かないとだめですね。
不動産投資所信の為の物件購入価格の出し方
不動産投資を行う時に、物件の購入代金を決めるにはどうしたらいいでしょうか？
マイソクに記載されている価格は売主さんの希望の価格なので、そのままの金額ではなくて、「指値」といって、希望の買付金額を提示します。
お互いの希望が合致して、契約に進んでいきます。
この時に、買付金額の根拠を示してあげると、不動産会社の営業マンは売主さんに交渉しやすいです。
初期費用：物件価格やリフォーム費用、そして諸経費は１割ほど。
売上予想：想定家賃
これらを計算して、利回りと毎月の収支を出していきます。そして、いくらで購入したら採算がとれるのか？を計算して価格を決めて物件に買付をいれるのです。
又、銀行融資で物件を購入する場合は、毎月の返済と家賃収入の収支を考えます。
入居者が途切れずに家賃収入が続くというのはあり得ないのです。満室にする努力も必要でその為の方法も考えておかないといけません。
この毎月の収支を「キャッシュフロー」と言います。もし、家賃収入がない時はどうやって返済を行うのか？この点は、給与収入等がきちんとあれば対応できますが、それが続いても大丈夫なのか？
この計算をわかっていないと、ワンルームマンション投資詐欺などに、引っかかってしまうので覚えておきましょう！
不動産投資初心者マイソクの活用法のまとめ
数ある投資の中でも、不動産投資は銀行融資を使うことができるのです。
その為に「自己資金ゼロで・・・」なんて言葉が飛び交ってしまい、不動産投資の初心者が詐欺にあうなんて事に^^;
今まで不動産に携わっていなかったの人が大半なので、不動産投資の始め方も分からないですよね。マイソク（物件資料）を見てもチンプンカンプンですよね。
売って手数料が入ることで成り立つ不動産会社は、不動産を売るプロです！
あなたは、そのプロが作るマイソクを見て買うべきかどうか判断しないといけないのです。その為にも、ある程度の知識はつけてマイソクを片手に実際に物件を見に行きましょう。
後々、不動産を購入して大家業を始める時に、自分で作ったマイソクを持って不動産屋さんに入居付けを頼みに行く場面も出てくると思います。
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