こんにちは^_^ パート主婦大家のカナコ（@QFN2troymCLz4oz）です。
今回は不動産投資を始めたいと考えているサラリーマンの方たちへ、忠告をしたいと思います。
あ、サラリーマンと言っても、会社や団体から毎月給与をもらっている人と思ってください☺
どうして、サラリーマン向けに伝えるのですか？
忠告ってちょっとドキドキします(-_-;)
無料相談やカフェ会なんかで質問にのっていると、「どうして買ってしまったの？」と思うような事も多いのですよ・・・
サラリーマンというか、毎月固定で給与をもらっている人をカモにしているような投資もあるので、是非知っておいて欲しいと思ったのです。
不動産投資を始めたい理由を今一度考えて！
まずは、皆さんが不動産投資を始めたいって思う理由を整理してみましょう(^^)/
- 会社の将来に不安
- 会社の給料だけでは生活できない
- 将来に対する不安
- このまま家族を養えるのか？
年金問題やAIの普及で、機械に仕事が取られるのではないかと不安に思っている人も多いと思います。
政府の発表でも、「65歳で退職して年金を満額もらっても生活は赤字」ですよね。
自分の事は自分で面倒見てください って言われているようなものです(;^_^A
でも、どうやったら安心できるのか？やっぱり副業を見つけて働くしかないのでしょうか？
安定した収入があって、そのうえで副業と言われるような収入源を得ようと思うと、アルバイトが一番手っ取り早いですね。
でも、本業に支障をきたしたり、何よりも会社にバレてしまう恐れがあります。
公務員や大企業にお勤めなら、副業がバレてクビなんて本末転倒です。中小企業でも、残業や休日出勤でバイトに遅刻したり、欠勤が多くなったりとスケジュールが立てにくいですね。
副業については、こちらの記事を参考にしてください⇓⇓⇓
そこで、皆さんが「安定した不労所得」を得ようと考えるのです。それが
不動産投資で家賃収入
でも、せっかく不動産投資を始めようと思ってもそれが失敗しては・・・
サラリーマンはカモられている事実
サラリーマンの人って騙されやすいのですか？
どうして、サラリーマンがカモにされやすいのですか？
そうだね、サラリーマンを標的にした詐欺まがいの投資相談などが実際にあるのです^^;
不動産投資の勉強会にいって、そこでカモにされてしまう…
なので、見極めるポイントをお伝えしますね！
- ワンルームマンション投資詐欺
- 住宅ローン詐欺
大きくこの２つの不動産投資が、会社員の人がカモにされることが多いのです。
会社員の人がカモにされてしまう大きな要因が
ローンが通りやすい
この１点につきると思っても良いですね。
不動産は高額は投資となります。新築の駅チカのワンルームマンションでも1,500万円～3,000万円します。
ファミリー対応の２LDKなどのマンションでも2,500万円＝5,000万円ぐらいでしょうか？
これだけのお金を現金一括で用意出来る人はなかなかいないと思います。又、お金があってもあえてローンを組む方が良い事もあります。
このような区分マンション（分譲マンションの１部屋だけのこと）を購入して家賃収入を考えている人は、ローンを組んで購入します。
自分で住むと嘘をついて金利の安い住宅ローンを組んだりする人もいてます。実際にニュースでも取り上げられましたね。
でも、これは後でバレて全額返済を求められたり、住宅ローンではなくて不動産投資金利に変更となったりします。
紹介する不動産会社にしても、売れて初めて手数料が入るので売るのに必死です。もらえる手数料は、宅建業法で決められているのです。
3,000万円の不動産の場合、不動産会社がもらえる手数料は。30,000,000×3％＋60,000×10％ ＝1,056,000円
計算式：売買価格×3％＋6万円＋消費税（売買金額が400万円超の場合）
場合によっては、売り手と買い手の両方からもらえるので、その場合は2,112,000円です。
ワンルームマンションを選ぶ人の心理として、
ワンルームマンションは、戸建てと近い、安い金利で90〜95 %借入のローンが組めるからです。
戸建てでは90%ローンは融資されないから、結局、ある程度お金を持っている人しか戸建ての投資が出来ないのですよね。
不動産会社にしても、同じような金額の仲介手数料だったとしたら、物件調査の楽な方を売りたいですよね？
区分マンションの場合は、マンションが建てられた時にある程度の事は調査されていて、管理組合に資料があるのです。管理規約もコピーを取るだけです。土地や建物に関することは資料を取り寄せる事で大体のことは済みます。
個々のお部屋に関することは調査しますが、しれていますよね？
でも、中古の一戸建てとなると、土地の調査を一から行わないといけません。各役所の調査から行い色んなところから書類を集めます。境界確定がされていないと、測量士に依頼して確定してもらいます。隣地が空き家などの場合は所有者を探してこないといけません。
再建築可能かどうかによっても物件価格は変わってきます。
勿論、物件価格を下げる代わりに現状のままで売却をすることも可能ですが、買い手が見つかりにくいことと、契約が成立しても瑕疵などのトラブルに発展する確率が高いのです。
同じ値段の不動産だったとしても、仕事内容は全然違いますよね。不動産会社も区分マンションを推すのです。
そうです！不動産会社の売りたい物件は区分マンションで、あまり力を入れていないのが中古戸建と言っても良いかも知れません。
調べる事ってそんなに差があるのですね、知らなかったです。
中古の家って難しいのですね。
不動産投資をしたいなら、キャッシュフローを考えよう
先程説明したように、不動産会社は中古戸建よりも区分マンションを売りたいですよね。
- 「サラリーマン向け不動産投資セミナー」
- 「30代限定の投資セミナー」
- 「女性専用お金に好かれるセミナー」
などなど色んなセミナーが開催されています。
その中の全てが悪徳業者というわけでもありませんが、大手不動産会社だからといって安心できるとは限らないのです。
セミナーでは不動産購入の為のノウハウを教えてくれます。そして後半
個別相談会といった形であったり、特別に物件の資料を見せてあげるといった感じで物件紹介になります。
なんと、参加者の半数近くの人が、区分マンションを買っているのです！！！
- 将来の為に今投資する
- 会社の給与と損益通算が出来るので年末調整など税金が減る
- サブリースで管理も不要
このように強烈な営業に納得して購入するのです。
でも、数年後に負債を抱えきれなくて自己破産するケースが多いのです(T_T)
サブリースで家賃が保証されていると言っても、数年後に減額や打ち切りなども実際にあります。
詳しくはこちらの記事でサブリースのトラブルを紹介しているので参考にしてください。
➡➡➡サブリースとは？わかりやすく契約内容とトラブル事例もご紹介
たとえば人気の駅近の分譲マンションが２１９８万円で売りにだされています。管理費等9,600円修繕積立金8,000円
賃貸で出されている情報をみると、想定家賃は85,000円、管理費は10,000円だけなので、修繕積立金は大家が負担しないといけません。
こちらは、同じマンションで売りに出されている条件と賃貸に出されている部屋の条件です。階は違いますが、広さと間取りはほとんど同じです。
この物件を購入したら、毎月の収支はどうなるのか見てみたいと思います。
よく売買の情報の所に記載されているローンのシュミレーションにある30年・35年ローンや金利も１％台というのは、住宅ローンのみ適用と考えた方が良いです。
不動産投資や賃貸業の為の取得費用だと、長くても10年です。20年も難しいぐらいです。
現実的な数字を出すために、2.9％の金利で10年返済で借りた場合の毎月の収支を表にしたので見てください。
10年経って、ようやく返済もなくなるので家賃収入がそのまま利益となります。
でも
その間、入居者の入れ替わりがあると、リフォームや不動産会社への仲介手数料が発生しますね。
固定資産税も毎年支払いが必要です。
修繕積立金も、大規模なメンテナンスがあると金額が上がります。
給湯器や換気扇等取り換えの必要となります。これは大家が負担しないといけません。
10年後の家賃相場も、建物の老朽化で今よりも下回る可能性が大きいです。
空室が続くこともありますね。
その間、自分の給与でカバーできるのでしょうか？
安定した副収入どころではないですね。毎月家賃が入ってきたとしても11万円以上の赤字が続くのですよ。
利回りばかりに目がいきがちですが、毎月のキャッシュフローを考えないといけないのです。
正しいやりかたで、家賃収入を得れるようにしていきましょう(^^)/
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