不動産投資で将来の安定収入を得よう！不動産投資をしているって何かカッコいいよね！
不動産投資をはじめる理由は色々だと思いますが、一番は「安定した収入が得られる」確実な不労所得だと思ったからではないでしょうか？
でも、不動産投資の初心者の方に多く見られる共通の失敗例ってあるのです。皆さん共通して陥ってしまう罠ってあるのですが、罠に落ちることなく、不動産投資を始められるようにお手伝いできたらと思います。
お好きなものからどうぞ
不動産投資初心者が陥る罠「セミナー」
今の時代、ネットで様々な情報を得ることが出来ます。
不動産投資に関しても色んな人のサイトであったり、セミナーの情報であったりと・・・
ただ、情報が有りすぎるために「この情報が正しいのかどうか？」の判断がつかないのです。
何をするにしても、まずは知識をつけないといけないですよね？不動産投資に関していえば、
いきなりセミナーなどに参加するのは、絶対にやめておいた方が良いです。
勉強の為に行くセミナーですが、多くのセミナーでは、話されていることが十分理解できないのに、物件を紹介されて困ったという話をよく聞きます。
セミナーに参加してすぐに都心のワンルームマンションを購入したけど、１カ月たって考えると怖くなった。
30年以上経ってようやく入金がありそうだけど、その金額って！！！しかも、古くなっても入居者は居てるのだろうか？
勿論、良い物件を紹介してくれるなら良いのですが、そもそもそれが良い物件かどうかの判断も付かない時に「これはお買い得」「なかなか出てこない物件です」などと言われても困りますよね？
相手は、断り文句を分かっているので、こちらが断ってもその上をいく回答を用意していて、断れなくします。
「今、決めないと、今まで同じような生活が続くだけですよ！」
実際にはもっときついことを言うセミナーも多いそうです。まずは、書籍などで知識を得てから、実際にセミナーなどに参加する方が良いですね。
不動産投資初心者が陥る罠「物件資料」
不動産投資のセミナーに行ったりすると、その場で物件資料をくれたり、数日後に物件資料を送られてきたりします。
中には、金融機関の融資付きで紹介してくれるような物件資料もあります。
不動産投資の初心者だと、銀行との付き合い方や融資の申し込みなどハードルが高いので、苦手な部分を手間なくしてくれるというと、飛びついてしまいがちなのです。
本人の年収や貯金額にもよりますが、金融機関とのパックで提供されるような、高金利の融資を使う必要が無い場合も、「この物件はこの金融機関と決まっている」などのような説明をされてます。これを「銀行の保証付き」と捉えてしまう人も多いのです！
そもそも、物件資料をきちんと読むには知識が必要です、物件資料の中でも注意しておかないといけない点があります。
- 道路に関すること
- ライフラインに関すること
- 都市計画・用途地域
- 特約事項
土地の面積や金額も勿論ですが、見落としがちなのが、これらの項目なのです。
道路について
前面道路が公道で、しかも４ｍ以上なら問題ないのです。
でも、前面道路の幅によって再建築不可かどうか決まってきますし、道路に接道している部分がどれくらいかも重要です。
もし、私道負担があれば、その分有効面積は小さくなりますよね？記載されれいる土地面積が有効面積とはならないこともあります。
ライフラインに関すること
都心から離れると、ガスがきていなくて「プロパンガス」のところも多いです。最近では、ガスが来ていないと場所では「オール電化」にしているところも多いです。
又、下水の設備が整っていなくて浄化槽や汲み取りなどの場所もあります。
これは、自治体にも届け出が必要となりますので、忘れないようにしないといけないです。地域を回っている汲み取り業者などもいるのですが、まれに紹介してもらった業者が休業という地域もありました。数年空き家が続いている戸建ては特に注意が必要です。
下水に関しては、周辺一帯が同じような浄化槽などならばそれほど問題が無いのですが、自治体が設備を勧めているような場所なら、近い将来設備費用が何十万～何百万円とかかってきます。
これは、下水の本管は自治体でやってくれますが、家への引き込み管の工事は長さによって変わってきます。
それに、今まで使っていた浄化槽などの処理も必要ですね。それらの金額も見越して計画を建てる必要があります。
都市計画・用途地域
用途地域によって、建てれる種類や大きさ等が変わってきます。
ご自分の予定している建物が可能かどうかを確認する必要があります。
稀に、「用途地域」が宅地になっていない時があります。「田」「畑」など、用地変更が必要であったりするので、その分費用や日にちがかかります。
都市計画に関しても、「市街化調整区域」だと本来建物が建てれない場所となります。
今、建っているから大丈夫だというのは安易な見方です。きちんと調べてもらいましょう！
特約事項
「備考欄」にかかれている内容となります。
多くは、古い家付の戸建ての場合は、「上物有り」だったり
「瑕疵担保なし」であったり記載されていることが多いです。
古い中古物件の場合で、「瑕疵担保」が付かないものは、購入してからの欠陥に対して何の責任もとってもらえないです。
その分価格交渉をすることも可能かもしれませんが、決済したその日に住人さんから雨漏りを伝えられて、修繕に１００万円以上かかったという知人もいました。
特に注意してほしい事が書かれている場所でもあるので、気をつけたいですね。
不動産投資初心者が陥る罠「必要経費」
書籍などで勉強して、物件資料もなんとか見れるようになったら、早く不動産を買いたい！と気が急いてますよね。
- このぐらいの金額なら、自分のん貯金を集めて買えそう！
- 自分の年収が〇〇万円だから、この金額ならいけそう
と、早く買いたくて仕方がないです(^^)
でも、ここでも注意が必要なのは、
物件価格以外に必要な現金です。
初めて不動産投資をする際には、物件代金ばかりに目がいきますが、現金もいくらか用意しないといけないですよね。
手付金であったり諸経費の分であったりです。
手付金は、物件代金の約１０～２０％が妥当ですが、少しぐらいなら交渉可能です。
契約書にはる収入印紙も必要です。売買金額によって変わってきますが、物件代金が100万円を超えて500万円以下なら1000円、1000万円以下なら5000円です。
司法書士に支払う費用もあります。名義を変えるための手続で「登録免許税」がかかります。この金額は、物件の評価額によって変わってくるのですが、事前に教えてもらいます。
固定資産税の清算金も支払います。これは、１月１日現在の所有者の所に固定資産の納付書が届きます。決済日までに日割り計算をして、すでに納付してくれている売主さんに渡すのです。
又、その物件がリフォームなどを必要としているものかどうか？物件代金以外に多額の費用を必要をしているものかどうか？も重要です。
不動産投資初心者が陥る罠「金融機関の金利」
不動産会社であったり、物件情報サイトに、ローンの返済シュミレーションが載っていたりします。
最近の金利と金額、期間を入力して返済金額を出します。
でも、これって正確では無いのです！
自分が住むためのマイホームの場合は、住宅ローンが使えます。
住宅ローンは一番金利が低いといっても良いです。銀行も、本人が住むところなので、きちんと返済続けるだろうということで、金利が低いのです。
不動産投資初心者の方は、この住宅ローンと同じ様に考えてしまう人が多いです。
不動産の購入なんて、一生に１回あるかどうかなので仕方がないのですが・・・
こちらの表は、2019年３月の金利一覧ですが、金利の安いものから順番に記載しています。金利も安いですが、ネットバンクが上位を占めています。
こちらの表に記載されている金利は、幅があると思いませんか？
不動産投資の初心者は、限りなく右側に近い金利です。
どうですか？ご自分が予想していた金利と違っていたでしょうか？
又、サラリーマンのうちにローンを組んでいる方が審査に通りやすいです。
定年退職や、会社を辞めてからとなると、銀行融資が難しくなるので気をつけましょう(^^)
今回は不動産投資の初心者の為に、気をつけておくべき内容についてお伝えしていきました。
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