不動産投資・大家業を行っていると、色々相談を受けるのですが、その中でも空き家の活用法で悩んでいる方の為に記事を書きました(^^♪
空き家が増え続ける理由を少し説明すると、
「少子高齢化」
「固定資産税６倍」
大きく分けるとこの２点があげられます。
不動産を持っているというと、世間では財産をもっていると思うのですが、実は
負の資産
となっている人も多いのです‼
今後増えていく空き家を再生して、負の資産を金の卵に変えていきましょう‼
お好きなものからどうぞ
空き家所有のトラブル事例
空き家をお持ちの方の悩みの種が、
- 売却したくても誰も買ってくれない
- 遠方にあって管理が出来ない
- 空き家の近隣から苦情がある
- 固定資産税が上がるって聞いたけど
- 空き家が崩壊しないか心配
これらの他にも、維持管理費用だけが掛かり、今まででどこにも相談できなくて困っていたというのです。
では、どうして空き家はなかなか売れないのでしょうか？その理由は、
- 解体費用にお金がかかる
- 再建築不可の建物が多い
- 瑕疵担保責任を負えない
どうでしょうか？
ご自身の空き家は、この３点に入っていないでしょうか？
自分で解体業者に連絡をして手配しないといけません。解体すると土地として売却することになりますし、古家付き土地として売りに出しても、場合によっては「解体費用がかかるので減額」を言われることもあります。
そして、固定資産税が今迄の６倍となります。
固定資産税の計算方法は、評価額に標準税率の14％を掛けて求めます。このときの、土地の評価額は、路線価が基準となるのです。
土地の評価額＝土地の面積（地積）×路線価
更地の場合の固定資産税と、建物が建っている土地の固定資産税とでは大きく６倍違います。こちらの図は、大阪市のHPからの抜粋です。
仮に建物がたっていても、「特定空き家」として認定されれば、同じように６倍になります！
特定空き家の場合は、撤去するように指導が入ります。放火や犯罪の温床になりえますし、万が一倒壊などをして人に怪我をさせてしまったりすると大変ですからね！
例えば、年間10万円の固定資産税が、特定空き家や更地にすると単純に計算すると、60万円となるのです‼
更に、賃貸業を行い家賃収入を得ようとしても、雨漏りや建物の老朽化に伴う工事をやらないといけないですよね！
そして、売主には瑕疵担保責任があるので、売却後も責任を負わなければいけません。
売却後に雨漏りやシロアリなどの被害があった時には、売主が自分で手配をして修理などしないといけません！
仮に、「瑕疵担保責任免除」とすると、売りに出しても見向きもされません。
そして、再建築不可とは、建替えが出来ないという事です
前面道路が狭かったり、道路認定されていない。又は、建物の間口が２メール未満の物件等です。
知らずに、解体してしまうと・・・
建物を建てる事は出来ない！
これらの事により、仮に買い希望の方が現れても、銀行の融資がつかないので現金購入だけになってしまいます。
買いたくても買えない人も出てくるのです。
それでも、なんとか空き家を活用する方法はないのでしょうか？リフォームして生まれ変わらせるにはどうすればいいのでしょうか？
そして、空き家をリフォームすると費用はどれ位かかるのでしょうか？
実際の事例で見てみましょう
空き家のリフォームにかかる費用は？
空き家をリフォームするにはどうすればいいのか？費用にはいくらぐらい掛かるのか？良い業者の見分け方って何があるのか？
なかなか知る機会がないと思います。そこで、私の実際の事例を元に説明していきたいと思います。
私は、築年数不詳の空き家を１７０万円で購入してリノベーションして生き返らせました^_^
リフォームとリノベーションの違いってご存知ですか？簡単に説明すると、
リフォームは元の状態に戻す
リノベーションは元以上のクオリティにする
私が購入した空き家は、昨日まで住んでいたかのように、部屋の中には荷物がそのままおいてありました。布団も敷きっぱなしで。しかも、一部屋はシロアリの為に床が腐って落ちていたのです・・・
リフォーム前提で物件を見ていたので、それほど動じなかったですが、よく、物件を見に行く時に同行したり、話を聞いていると、
「こんな家、誰も買わない」
「人が住める状態ではない」
という方がいらっしゃいますが、コレは間違いです^^;
空き家を購入して再生させる為に物件を見に行っているので、リフォーム前提なのです。
そのままの状態で住むなんて考えてはいけません！どんな家に生まれ変わるのか？を想像してワクワクして欲しいのです^_^
第一のポイントは
リノベーションした後の家を想像
これができれば、空き家の活用の成功はすぐそこです^_^
私がリノベーションしてかかった費用は、４LDKの一戸建ての家で350万円ほどです。使えるものはそのまま使った事と、信用のおける業者さんにお願いできたので、相場に比べて驚くぐらいとても安く仕上がりました！
購入代金が170万円でリフォーム代金が350万円のこの家は、利回り36％で安定して収入が有ります(^^♪
安く仕入れて、安くリフォームを行い、高い利回りで運営
次に、できるだけ費用を掛けずに空き家活用を成功させる方法について見ていきたいと思います。
空き家活用の補助金が使えるのか？
遺産相続でもらった物件など、所有しているだけで費用がかかるのをどうにかしたいと考えている人は多いと思います。
会社員の方の場合は、安定収入があるけど、老後のためにリフォーム代など多額のお金は出せないと悩んでいる人も多いでしょう。
⇒老後2000万円が心配という方はこちらの記事も参考にどうぞ
空き家を購入して大家業に挑戦と思っていても、空き家の購入時に融資が使えないことが多いです。
建物に価値が無いので御本人の属性だけが頼りなのですが、銀行から見ると「こんな空き家を購入してどうするのですか？」「生産性はあるのでしょうか？」とみられるのです。
でも、空き家の数は年々増えているのです！
総務省の「住宅・土地統計調査」を元にした野村総合研究所の予測を見ても、2023年には空き家率が21％なのです。4件に１件が空き家となるのです！
国としてもなにか解決策は無いかと模索しているのが正直なところだと思います。そして、補助金を行い空家活用を薦めているのです。
国土交通省「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」
こちらは、空き家を活用した住宅セーフティネット制度の一つです。
高齢者、低額所得者、子育て世帯等の住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度の創設など、民間賃貸住宅や空き家を活用した新たな住宅セーフティネット制度が2017年10月25日から始まりました。
国土交通省は、住宅確保要配慮者向けの住宅を早期に確保し、その供給促進を図るため、既存住宅等を改修して住宅確保要配慮者専用の住宅とする場合の改修費を支援する「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」を創設し、公募を開始しています。１．募集する事業の種類
住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業
【補助額】 専用住宅への改修工事
専用住宅の整備に係る改修工事に要する費用の1／3以内の額 （補助限度額：50万円／戸）
バリアフリー改修工事、耐震改修工事、共同居住用住居に用途変更するための改修工事、間取り変更工事、防火・消火対策工事又は子育て世帯対応改修工事を実施する場合、50万円／戸を加算
国土交通省の「長期優良住宅化リフォーム事業」
住宅を長く大切に使うための補助金です。戸建てと集合住宅の両方が対象となります。
通年申請タイプと事前採択タイプとありますが、事業として捉えるならば通年申請タイプの方が良いです。
１）補助対象住宅
リフォームを行う既存住宅（戸建住宅、共同住宅とも対象）
※事務所や店舗など住宅以外の建物は対象外２）主な事業要件
・リフォーム工事前にインスペクション（建物の現況調査）を実施すること
・一定の住宅性能を有するようリフォーム工事を実施すること
・リフォーム工事の履歴と維持保全計画を作成すること３）補助対象費用
・性能向上リフォーム工事等に要する費用
・インスペクション、履歴作成、維持保全計画作成等に要する費用４）補助率・補助限度額
・補 助 率：補助対象費用の１／３
・補助限度額：リフォーム工事実施後の住宅性能に応じて１００～２５０万円／戸
三世代同居対応改修工事を実施する場合は５０万円／戸を上限に加算
大阪府「耐震診断・改修設計・改修工事の補助制度」
空き家に限らず、古家の耐震診断のための補助と、設計・実際に耐震工事を行った時の補助と３種類あります。
こちらの補助金は比較的申請がしやすいです。
木造住宅耐震診断補助
＜主な補助要件＞
・昭和56年5月31日以前に建築されたもの
・現に居住しているか、これから居住しようとすること
・市町村が定める要件に合致すること
＜補助上限額＞
4万5千円
＜補助率＞
9割
木造住宅耐震改修補助
＜主な補助要件＞
・昭和56年5月31日以前に建築され、耐震診断結果の総合評点が、1.0未満
・改修後は、原則総合評点が、1.0以上（1.0に満たない工事でも補助の対象となる場合があります。詳細は市町村窓口へお問い合わせください。）
・課税所得金額が5,070,000円未満（めやす年収910万円）であること
・現に居住しているか、これから居住しようとするもの
・市町村が定める要件に合致すること
＜補助上限額＞
定額40万円（所得の低い方は60万円）
中小企業庁の「小規模事業者持続化補助金」
こちらは、空き家は関係ないのですが、事業を行う上でかかってくる経費の一部を補助してくれます。
概要
本事業は、小規模事業者が自らの経営を見つめ直し、事業の持続的な発展に向けて経営計画を作成して販路開拓等に取り組む際の経費の一部を補助するものです。
なお、本公募は、商工会議所地区の事務局である日本商工会議所によるものです。
商工会地区で事業を営んでいる小規模事業者については、事務局が確定後に別途公募手続きを開始します。
対象者及び補助率等・対象者：商工会議所地区で事業を営む小規模事業者
・補助率；補助対象経費の3分の2以内
・補助上限：原則50万円
補助金の申請は、慣れない書類の提出や書き方など手間を取られることが多いと思います。
申請したからと言って、必ず補助金がもらえるというものでもありません。もらえたらラッキーと思って申請をしてください。
又、申請するときは、申請時期などもそれぞれの補助金によって変わってくるので確認するようにしましょう！
次に、リフォームのポイントについてみていきたいと思います。
融資を使ってリフォームのポイント
国が空き家対策の推進の為に行っていることに、補助金の他にも建築基準の緩和等がすすんでいます。
国土交通省のHPによれば、建築基準法の改正が7点記載されていますが、その中でも以下の分が大きく関係してくると思います。
改正建築基準法が６月25日から全面施行されます
（３）戸建住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化
耐火建築物等としなければならない３階建の商業施設、宿泊施設、福祉施設等について、200㎡未満の場合は、必要な措置（※１）を講じることで耐火建築物等とすることを不要とする。また、200㎡以下の建築物の他用途への転用は、建築確認手続きを不要とする。
空き家の活用法として注目を集めているのが
「民泊」「シェアハウス」ですね。
その中でも、「シェアハウス」は国としても推進していると言えるぐらいマニュアルを出したり、補助金を促したりとしているのです。
国土交通省が出している「シェアハウスガイドブック」にも、シェアハウスの改修工事や設計費も含めて補助の対象とすると記載されています。
この補助金は、既にご紹介している
「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」となります
そして、↑の建築基準の緩和も本来シェアハウスは「寄宿舎」にあたるので用途変更が必要だったのですが、その為に手続きと費用を要していたのです。
それが、不要となったのです！
200㎡以下というのは、かなり大きな建物となります。15部屋は余裕で取れるぐらいではないでしょうか？
そして、このセーフイティネットは、特別融資もあるのです。
問合せ先
住宅金融支援機構 各店舗
• 対象
住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県などに登録した登録住宅
リフォームする資金又は登録住宅とするためにリフォームする資金
• 特徴
最長20年の全期間固定金利で安心
戸建て住宅の場合も融資を利用可能
共同居住型賃貸住宅（シェアハウス）の場合でも利用可能
融資の対象となる工事費の80％（10万円単位）が限度
住宅セーフティネットの融資は、金利もとても低いので、ぜひ利用したいですよね。こちらは、事前に「セーフティネット住宅」としての登録が必要となります。
他にも、日本政策金融公庫の「空き家対策融資制度」というのがスタートしました。
空き家・空き店舗等や入居率の低い賃貸物件の改修を行う不動産賃貸業者に対して、改修費用等を融資することで空き家対策を推進します。
【制度概要】
日本政策金融公庫の特別貸付制度である「企業活力強化資金」を不動産賃貸業を営む方もご利用いただけるようになりました。（貸付対象）
入居者の確保を目的として、空き家・空き店舗等や入居率の低い賃貸物件（※）の改修を行う、不動産賃貸業を営む者（※２）
※次の要件を満たす物件に限定する
（１）耐用年数の１／２を経過していること
（２）空家等対策計画を策定した市町村の区域内にあること
（※空家等対策計画において対策として除去のみを定めている市町村は除く。）
（３）一定の空室が生じていること
（※入居戸数（月末時点）／対象物件の総戸数＝入居率が75％以下の月が、最近６ヶ月のうち３ヶ月以上であるもの）※２「不動産賃貸業を営む者」とは、日本標準産業分類に基づき、「不動産業、物品賃貸業」のうち、
「不動産賃貸業（貸家業、貸間業を除く）」又は「貸家業、貸間業」に掲げる業種に属する事業を営む者をいう。（資金使途）
貸付対象に掲げる者が賃貸に供する空き家等に係る改修費用の設備資金
金利は「基準利率」となりますが、セーフティネット住宅の融資と比べて高くなりますが、担保不要で融資限度額が7200万円。返済期間も設備資金にあたるので20年以内と長期間の融資となります。
空き家の活用例シェアハウスや民泊どちらがいい？
空き家の活用例として注目されているのが、「民泊」と「シェアハウス」になります。
民泊は、2018年6月の法改正後、一時は民泊が激減したのですが、民泊特区のエリアでは急増しています。その反動でサブリースで行えるような賃貸物件では賃料が高騰し、逆に民泊の宿泊料が下がってきました。
間もなく供給過多となると思います。
民泊を始めるときの要件
【対象施設】
- 宿泊施設が特区民泊が可能な地域（国家戦略特別区域）内にあること
- 一居室の床面積が25㎡以上であること
- 客室に専用の出入り口、台所、浴室、トイレ、洗面所があること
【宿泊期間】
- 宿泊施設の滞在期間が2泊3日以上であること
要件としてはこちらだけになりますが、開業届を出すことでご自分でもできますが、民泊専用の許可を受けた業者などに管理を依頼した方が良いです。
管理のエリアが限られているので、おおむね30分ぐらいの距離の場所に行う必要があります。その為に、一つの管理業者が担当するエリアが集中してしまうのです。
売上は上がっても、コスト面でも費用が掛かってしまうので、粗利益となると低くなってしまいます。
でも、会社や個人事業主で行う時は、売上金額が増えて事業が大きく成長しているとみてもらえるメリットはあります。
一方、シェアハウスは要件は特にないです。エリアの規制もなく入居期間も自由に決めれます。申請や届け出なども不要となっているので始めやすいですね。
まとめ
空き家活用の成功例と融資のポイントについてお伝えしてきました。
空き家活用の成功のポイントは、補助金を上手く使い特別融資の枠を使って自己資金を少なく運用する事です。
いくつか補助金や特別融資をご紹介しましたが、年度によって内容が変わっていたり、新たな補助金や融資枠が始まることもあります。
ぜひ、マメにチェックをしてご自分にあったものを選んでください。
せっかくの不動産を空き家という負の資産のまま置いていないで、金の卵として生まれ変わらせたいですね(^^♪
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