不動産投資を始める前に、気になるのがリスクに関してですよね？
本当に儲かるのか？デメリットや、不動産投資を行う上で、大変な部分を始めに知っておきたいと思うのは当然です。
私が、初めて不動産を購入した時は、へそくりで購入だったために、トラブルに巻き込まれたり失敗するなんてもってのほかでした。
これから不動産投資を始めようと思っている方の為にも、事前に不動産投資のリスクとその回避方法をお伝えしていきたいと思います。
お好きなものからどうぞ
不動産投資物件の家賃滞納や家賃減額リスク
先ず気になるのが、家賃がきちんと回収できるのか？や家賃って値下げとかしないといけないのか？ですね。
これらのリスクと回避方法についてですが、ひとつづつ見ていきます。
家賃滞納リスク
実は最近では、「保証人」を付けるところは少ないのです。
「え、それじゃあ滞納した時どうするの？」って心配するかもしれないですが、今では「家賃の保証会社」に入ることがほとんどです。
そして、保証会社が使えないような人は入居が出来ないと断ります。
保証会社の条件の一つに「知り合いの連絡先を記入する」必要があるのです。
これはあくまでも「保証人ではなくて知り合い」でいいのです。年収のラインも勿論ありますが、知り合いの連絡先も書けれない人は無理だと思ってください。
そして、この保証会社の費用は入居者が負担します。
２年契約の賃貸借契約では、保証会社と始めに２年分の契約をして、その後は継続して入居者が払い続けます。
家主には金銭的な負担はなく、滞納しても保証会社の方できちんと回収
家主は特にすることはないので安心ですね。
以前のように保証人が必要だった時は、知り合いや両親に頼む人がほとんどでしたが、
- 両親が亡くなっていた
- 引っ越ししていて保証人の連絡先が不明
- 勤め先だったが、つぶれていた。
- 当時は固定電話番号が記載されていたが、使われていない
などの回収できないケースも多かったのですが、今のように保証会社を使う事で滞納者が出ても、費用負担なく処理できるので安心ですね。
家賃減額リスク
こちらの表は、三井住友トラスト基礎研究所のデータですが、築10年、20年、30年と家賃の減額時期がありますね。
それでも、築３年の下降率と比べると、その後はそれほど大きな下降率ではありません。
家賃の減額については、長年住み続けていると周囲の相場に合わせて家賃を下げることはあります。
一般的に言われている家賃の減額率は、築10年で5%～10%、築20年で10%～20%程度です。
新築の時の家賃でずっと計画を立てていると、徐々に差が広がってきますので、値下がり率を計算しておく必要があります。
下げないで入居者がなく空室が続く事よりも、少しでも下げることで入居者が決まるなら下げるべきですね。
例えば、家賃５万円の部屋が半年空室が続くと３０万円が入って来なくなったという事です。
でも、家賃を3000円下げるだけで入居者が決まるなら、半年で282000円入ってきます。わずか18000円の差です。
又、関東では契約期間が過ぎると更新料として１ヶ月分入居者からもらう事が多いようですね。
反対に関西では、更新料などの制度は使われていません。
空室リスクの対処法は
物件を購入してリフォームも完了して、あとは入居者を決めるだけですが、直ぐに決まるものか本当のところはどうなのでしょうか？
これも、家主さん次第です。
よっぽどの立地が良いなどの物件ではない限り、黙っていて入居者が決まることはありません。
「せっかく家賃が入ると思っていたのに、それじゃ・・・」と辞めたくなると思いますが、コツがあるのです。
モデルルーム効果
マンションのモデルルームや、新築の家のモデルハウスなど見に行った事はあるでしょうか？
行ったことが無い方は、ぜひ見に行ってみてください！
リビングにはソファにテーブル、大きなテレビが置いてあり、ダイニングではテーブルの上に食器セットなどがセッティングされていますよね？
こんな家に住みたい！ こんな部屋にしたい！って思いませんか？
モデルルーム来場者のうち、成約率は２割と言われています。5人に１人が購入するって、とても高い確率です。
そうなんです。私たちが購入した不動産投資の物件にも、このモデルルーム効果を取り入れるのです。
勿論、高価な家具や家電を揃える必要はありません。家の外観を綺麗に保つことが重要ですが、玄関を開けた時の第一印象が重要です。
又、ウエルカムボードを用意して、スリッパは勿論、ちょっとした小物や緑（ドライフラワーでも十分）を使ったりします。最近の100均のドライフラワーもとても質がよく、見た目にも好印象ですね！
さらに、最も効果的なのは照明ですね。 家に入室したときに全部の照明が点くように、スイッチはオンにしてブレーカーを切っておく。
そして、未開封や未使用といったのが一目で分かるように、ビニールなど剥がさないでおくことも重要です。
設備等の取扱説明書は、１つのファイルにいれてまとめてあげる。
台所は特に重要なので、台所用洗剤セットやラップやホイルなどを籠にいれて置いてあげる。芳香剤はシンプルなもので見えないように置いておくといいでしょう。
内覧に来た人達が、自分たちの生活をイメージできるように、「この家で暮らすのはあなたが初めて」というイメージを持ってもらうようにします。
不動産会社との付き合い方
物件を綺麗にしていても、不動産会社の営業マンが案内してくれないと、元もこうもないですよね。
不動産会社の営業マンは、何件もの物件を担当しています。もちろん、入居希望者の要望を聞いて案内をするのですが、その中にあなたの物件を案内してもらうにはどうすればいいでしょうか？
そこはお互いに人間なので、人間関係が出来ているかどうかによりますので、ちょっとした心配りが必要ですね。
例えば、営業マンの手間を省いてあげる必要があります
- 案内の時用の鍵を現地に置いてあげて、いつでも案内できるようにする
- 始めの資料を作って渡す
- 仲介手数料以外にも、広告代を渡す
- 不動産会社に顔を出して、名前と顔・物件を覚えてもらう
- 不動産会社に差し入れをして、事務や他のスタッフとも仲良く
ぜひ試して人間関係を作ってください。
天災のリスク
どこのエリアでも天災のリスクはありますね。
関西の方では「南海トラスト地震」の危険性が言われていますし、富士山も活火山として動き出していたり、台風も今までになかった大型台風がきたりしていましたね。
正直、これらの天災を避けることは出来ないでしょう！
不動産は、このエリアが危険だからと、移動させることは出来ないですよね。
その為に必要なのが、「火災保険・地震保険」です。
日頃のメンテナンスを怠っている場合は、災害給付金は出にくい場合もありますが、天井やクロスの雨漏りの修理や、塀や家の傾きの修理など保険が適用されます。
その為にも、被害状況の報告や写真を撮っておくことが必要です。
業者の見積もりか請求書（明細付）を保険会社からの書類に記載して送ると手続き出来ます。
火災保険は1年契約なので、更新は忘れないようにしましょう。
又、入居者の方が入る保険もあります。これは、入居者の部屋の中でのことに対応する保険となります。
この保険も、賃貸契約時に入居者が費用負担するものです。
税務リスク
次に税金面でのリスクについても見ていきたいと思います。
不動産にかかわる税金は
固定資産税・不動産取得税
この二つです。
このうち、「不動産取得税」は、物件を購入した時に一度だけかかるものです。
物件購入後、約４～５カ月後に納付書が届きます。現金で期日までに支払わないといけません。
そして、固定資産税です。これは、毎年１月１日の時点の所有者のもとへ、５月ごろに届きます。
これは、市町村が管轄となって納付書が発行されます。１回払いか４回の分割となります。
それ以外には、確定申告や法人なら決算が必要となります。そこで、所得税は勿論、年収によっては消費税も支払わないといけませんし。
不動産投資の確定申告についてはこちらの記事を参考にしてください。
まとめ
不動産投資のリスクについてお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか？
これから不動産投資を始めようと思っている人や、すでに物件は持っているけども、まだ活用できていない人などいるかと思います。
リスクも初めから分かっていると、その為の対策も考えておくこともできて、リスクも怖くないですよね。
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少しでも皆さんのお役に立てればと思います。
