不動産を売却するときも、購入するときも、価格を調べないといけないですよね。
不動産会社に売却の依頼をしても、どれぐらいの価格なら売れるのか？
売るなら、当然１円でも高く売りたいですが、高く値段をつけてもお客さんが付かないと意味がありません。
また、購入するときにも、売買代金が妥当なのか？もっと安く買えないのか？
その為には、物件の相場を分かっていないと、不動産業者の言いなりになってしまいます。
まずは、査定の流れから見ていきましょう
不動産の査定の流れとは
不動産を売却するときも購入するときも、一連の流れの中から金額が決まってきます。
不動産を売却するときには、大きく２つの方法があります。
- 仲介業者に依頼する
- 買取業者に依頼する
この違いから、見ていきます。
仲介業者に依頼する
不動産売買の多くは、この仲介業者に依頼する形だと思います。
売りたい金額を不動産業者に伝えて購入者を探してもらう。
そして、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料をもらいます。
その為に、ほかの不動産業者で販売活動をできなくする「専属選任契約」を結びたがります。
不動産業者は必死に買主を探すために、自社のHPに掲載したり、不動産業者しか見れないサイト「レインズ」に掲載します。
週末の新聞の折り込み広告やポスティングなどもおこない、現地に看板を立てたりもします。
問い合わせがあれば、現地に案内に行き販売のための努力をします。
デメリットは、何か月・何年とかかる場合もあり、取り扱ってくれない物件もあるのです。
買取業者に依頼する
ここ数年増えてきているのが、買い取り業者に依頼するです。
仲介の場合は、お客さん（購入者）が見つかるまで時間がかかりますが、
買取業者に依頼すると直ぐに購入してもらえます。
業者によっても変わりますが、少々難ありの物件も購入してもらえる確率が高いです。
難がある物件は、一般の人は購入しない（購入できない）ことも多いので、仲介では取り扱ってくれないこともあります、
ただ、早く購入してもらえる代わりに、価格は下がります。難があればさらに価格は下がります。
それは、買取業者も、購入後に売却するのでその諸経費や利益が必要だからです。
でも、不動産会社に販売するので仲介手数料がかからない事も多いです。
適正な売出価格を出すためにすること
仲介業者に依頼する場合も、買取業者に依頼する場合も基本的な流れは同じです。
まずは、相場を調べて売値を出すます。
仲介業者の場合は、この売値で販売活動に入りますが、
買取業者の場合は、この売値で売るための経費と利益の分を差し引いた金額で購入することになります。
経費が掛かるような物件では、買取金額がその分安くなってまいます。
相場を調べるために以下のことを行います。
- 過去の事例をみる
- 現在の売出価格と売出期間をみる
- 固定資産税評価額をみる
- 登記簿で所有者の確認と抵当権の有無
- 公図や地積測量図があるか
- 建物の場合は、建築計画概要書があるのか
近隣の１～３の項目を調べて、物件の状態や４～６の項目と照らし合わせて値段を決めていきます。
例えば、同じマンションでも階数や方角によって値段が変わってきます。
不動産業者が参考にするもの
不動産業者が参考にするのは、業者しか見れない「レインズ」というサイトです。
このサイトを使って過去の事例や現在売り出されている物件の情報を調べます。
不動産会社は、お客さんから物件の売却を依頼されたとき（専任媒介契約）
必ずこのレインズに登録しないといけません。
宅建業法で決まっているため、専任媒介契約を結んでから決められた期間内に登録しないといけません。
そして、売主に対して報告義務があるので、定期的に報告を行います。
そして、不動産業者はレインズに掲載する為と、「重要事項説明書」を作成する為に調査を行います。
この調査は、前面道路や上下水道、ガス、電気そして、用途地域など様々なことを調べます。
その中で、問題があれば売主に報告をしますが、対処をするためには経費が掛かり、売却金額を下げることになります。
調査自体は、自分でも市役所などに行くとできますので、一度試してみるのもいいかもしれないですね。
レインズは、不動産業者しか見ることができないですが、一般の人でも見れる同じようなサイトがあります。
それは、国交省のビックデーターを活用したものです。
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参考してみください。
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