不動産投資を行う時に、一番の壁だといわれているのが「銀行融資」です。
どれだけ利回りも良く、掘り出し物の物件が出てきても、銀行融資がおりなかったら購入できなくなるからです。
実際に、不動産投資の質問を受ける中で、「貯金はないけど不動産投資をしたい」という人が多いのです。銀行融資をあてにしているのでしょう。
現金で購入できる人でも、あえて銀行融資を使います。それは、不動産だけが他人のお金（銀行融資）を使ってできる投資方法で、レバレッジを効かせることが出来るからです。
お好きなものからどうぞ
不動産投資を始める為に
不動産投資物件のキャッチコピーで「頭金なしでも出来る、自己資金ゼロでも出来るというのを見かけるのですが、私にも出来るのでしょうか？」という質問もよく目にしますが、
これらの言葉は信じない方が良いですね
築古物件だと、建物に価値が無いために銀行融資は厳しいです。
フラット３５など住宅ローンを使うという違法な方法を推進している不動産会社があると、新聞でも問題になっていましたね。でも、この方法を使った人達は、銀行から「一括返済」を求められても返済できずに、困っています。
自己破産となり、物件は競売にかけられるか、任意売却となります。
更に、銀行に対して信用を無くしたので、今後の銀行融資は難しいでしょう。
では、どうしたらいいのでしょうか？
自分の生活を見直して、少しでも貯金額を増やしていくことですね。私も、一番初めの不動産を購入した時は、睡眠時間を削ってコツコツとへそくりを貯めました。
不動産は、物件代金以外にも物件を購入するときに、初期費用として物件代金の１割ぐらいが必要となってきます。
この初期費用に含まれるのはこちらです。
- 登録免許税
- 司法書士費用
- 契約書の印紙代
- 仲介手数料
- 火災保険代
- 不動産取得税
- 固都税清算金
これらの費用は、現金で用意しないといけません。（不動産取得税のみ数ヶ月後）
基本的には物件代金だけが銀行融資出来るのです。それでも、全額融資が可能かどうかは分かりません。
不動産投資と銀行融資
不動産投資に銀行融資が不可欠なのは分かっても、ではどうすればいいのでしょうか？
銀行がみるのは、物件の価値（銀行調査による）と本人の属性です。
新築や築年数の浅い不動産の場合は建物の残存年数もあるので、銀行も融資をしやすいのですが、物件価格が高いですね。
築古の不動産の場合は、物件に価値がないので融資は厳しくなります。これは知らない人も多いのですが、実は、土地だけを担保に融資をしてくれる銀行は少ないのです。
預金の預け入れをおこなっていない「ノンバンク」と言われる金融機関では、建物の価値が厳しくても融資をしてもらえることもありますが、その代わり金利がとても高くなります。
では、銀行に融資をしてもらうにはどうすればいいでしょうか？
融資攻略３つの必勝アイテム
この攻略アイテムを用意して銀行に融資の相談に行きましょう！！！
銀行融資攻略の必勝アイテム①
必勝アイテムの一つ目は、自分の属性資料を作ることです。
これは、今後どの物件の融資でも、どこの銀行にも使えるので、まず一番初めに用意しておきます。
例えば、仕事を探しているときに、会社に提出するのが「履歴書・職務経歴書」ですね。【どんな人間で、どんなスキルを持っているのか】と、自分の事を分かってもらう為に提出しますね。
銀行へ融資をお願いするときも同じです。
「お金を貸してください」と銀行を訪れるのですから。
反対の立場なら「この人にお金を貸しても大丈夫」と思えるように資料を作ります。
以下の内容を盛り込むようにしましょう
- 会社：収入、勤務歴、仕事内容
- 家族：親と同居か、配偶者の有無、子供の有無と年齢、配偶者の仕事の有無
- 資産：預貯金、株や債券など、不動産（マイホーム含む）、車、あれば確定申告書や決算書
ご自身の現状を伝えるように作成します。
銀行融資攻略の必勝アイテム②
次に用意するのは物件概要書です。
何の為に融資を受けるのか？どんな物件を購入するのか？これらをきちんと伝えないといけません。
- 物件概要書
- レントロール（家賃の収支表、固定経費）
- 間取り、図面、写真
- 固定資産税評価証明書
- 謄本・公図
これらの資料は、不動産会社に伝えれば用意してくれます。
不動産会社は、物件の契約の前に「重要事項説明書」を作成して説明を義務があります。これは、宅建業法で決められているのです。
その為に、必要な資料を揃えて持っているはずです。遠慮せず依頼しましょう。不動産会社も販売するための協力は惜しまないはずです。
もちろん、【どの物件を購入するのか】を決める際にも必要なので、自分でも資料を読み解くことができるようにしておきましょう。
銀行融資攻略の必勝アイテム③
最後に用意するものが事業計画書です。
用意する必勝アイテムの中で一番難しそうに思われますが、テンプレートを用意すれば、次からは楽になります。
以下のような内容を盛り込みましょう
- 購入価格が適正価格か
- 近隣の家賃相場
- 家賃設定の根拠
- 収支表
この時に、購入価格が適正かどうかは、他の不動産会社に電話で相場を確認します。３～５軒の不動産会社に聞いた方が良いです。
その時の、聞いた不動産会社名と担当者の名前と相場価格 これらを添付資料とします。
近隣の家賃相場は、ネットや近隣の不動産会社から資料をもらいます。
そして、家賃設定の根拠は、近隣の家賃相場からライバルと比較した金額となります。入居付けが良くなるように安めに設定したり、ペット可など付加価値を付けるなど。
収支表は、月々の家賃収入と経費などを計算したものです。
最終的に、融資を返済してもキャッシュフローがまわるのか？空室リスクをどうやってカバーするのか？も盛り込みましょう
「不動産投資」よりも「不動産賃貸業」
と表示した方が銀行の印象は良いです。
又、提出する資料には、根拠となる数字を明確にして事業計画書を作成します。
会社員をしていると、銀行と取引がある人は少ないでしょう。できたら知り合いに紹介してもらうと、融資が通る確率は高くなります。
信用組合・信用金庫などは、相談に載ってくれて一緒に計画書を作ってくれます。
私が勧めている活用方法では、空室リスクも少なく利回りも大きいので参考にしてください
物件代金以外の費用について
諸費用は現金で用意しないといけないとお伝えしていましたが、物件価格の10％が目安です。
500万円の物件なら、50万円は現金で用意しておく必要があります。さらに、銀行に頭金を求められたら、１～３割必要となります。
この費用も現金が必要ですね。
オーナーチェンジ物件は、何故かオーナーが変わったと連絡すると、入居者は思い出したように色々と修繕箇所を言ってくるものです(~_~;)
そして、リフォーム代金です。築古物件の場合は必ず必要ですが、不動産会社によってはリフォーム代金を含んだ金額で販売しているところもありますが、まれです。
多くは、物件代金かリフォーム代金のどちらかで融資を使います。
創業支援などの形で融資を受けることが出来ると、物件代金とリフォーム代金も融資で賄えることも可能です。
不動産投資で融資を行う前に
不動産投資を行うためには、まず物件を捜さないといけないですよね。
②物件概要書は不動産会社からもらうとお伝えしましたが、これは、ご自分で何件も物件資料を取り寄せて、実際に内覧に行くことで初めて購入する物件が見つかるのです。
この物件を購入しようと決めるときには、不動産会社からその物件に対する資料を取り寄せます。その為にも物件資料を読み解く必要があります。
そして、物件を購入する為に銀行融資を利用するのです。
又、銀行にも得意分野というのがあります。マンションが得意な銀行、一戸建てが得意な銀行、収益マンションなどを得意とする銀行・・・
自分が購入しようと思っている物件と銀行の得意分野が一致しているかどうかも重要です。これは、銀行との話の中で聞いてみる事をお勧めします。
物件購入が決まれば、その後は早いですね(^^♪気が付けば、不動産投資家として家賃収入が入ってくるのです。
又、購入を希望する物件を見つけるまでは時間もかかるので、途中で探すことをあきらめる人もいます。根気強く探し続けていると向こうから物件はやってくるのであきらめずに探し続けましょう！
今回は、不動産投資を実際に行う時に必要な事の中でも、質問の多い銀行融資についてお伝えしました。
不動産投資を行いたいけど、不安で・・・という人の些細な質問にもお答えしていますので、ご連絡ください。
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