不動産投資の最大の魅力は、毎月安定した収入を得られる点になります。
ひとたび安定して入居者が入り続ける立地の収益不動産を購入することが できれば、あとは毎月家賃収入を生みだし続けてくれます。
でも、家賃収入にはデメッリトはないのでしょうか？
メリットばかり耳にする家賃収入ですが、デメリットの部分について見ていきましょう！
そのうえで、家賃収入を行うのか？判断してみてはいかがでしょうか？
お好きなものからどうぞ
家賃収入で生活したい！デメリットやリスクは無いの？
家賃収入のデメリットといえば、以下のような大きく５つがあります。
- 空室のリスク
- 災害のリスク
- 資産価値の下落リスク
- 流動性の低さリスク
- 賃貸管理会社のリスク
一つづ見ていきましょう
①空室のリスク
常に満室という事はやはりあり得ません、当然入居者の入れ替わりの時期がやってきます。
その空室期間が長引くともちろん家賃収入もなくなってしまいますよね。初めに考えていた投資計画が狂ってしまい、銀行への返済が厳しくなり持ち出しすることに。
でも、
- 家賃補法サービスや入居条件の緩和。
- 不動産会社の借り上げサービスの利用
などで回避することが出来ます。
でも、私はもっと確実にこの
「空室リスク」を解消する方法
はあると思います。
現に、私の持つ収益物件の空室率はゼロに等しいのです。
②災害のリスク
これは、不動産投資をしているか否かにかからわず避けようがない事です。地震や火災により建物が倒壊や焼失してしまうリスクがあるのです。
回避するためには、耐震性や防火性の高い構造の物件を選ぶことはもちろんです。
更に、地震保険・火災保険への加入によりリスクは軽減されます。
逆に、自分の家が地震や火災で住めなくなった時に、
投資用不動産のおかげで路頭に迷わずに済んだ
という人もいます。
③資産価値の下落リスク
過去にもバブル崩壊やリーマンショックなど、日本経済も大きなダメージを受けてきました。
その度に、株価が暴落して地価が下落し、不動産の資産価値が低くなってしまったこともあり、将来も同じような事が起きる可能性は常にあります。
回避するためには、不動産を購入するときにしっかりと、エリアやマーケット分析を行うことによりリスクは軽減出来ます。
逆に、不動産の高騰という事も起こり得ますよね、なので、一概にリスクとは言えないかもしれないですね。
下がったものは必ず上がっていますからね。
④流動性の低さのリスク
不動産を売却したいときに、すぐに現金化できるのか？という問題も出てきます。
正直に、すぐに現金化は難しいでしょう！
そもそも
不動産投資は、長期安定を目的として保有する事が前提
もちろん、価格を下げて相場よりも安い価格となると売れるでしょうけど、一円でも高く売りたいですよね。
一般的に、近所の仲介業者に売買をお願いすると、自分の言い値で広告を出してもらえます。
しかし、売れないとだんだん価格を下げることになり、「売れ残り物件」のイメージが付きます。
購入者が現金で購入するのか？借入れなら、金融機関にローンの打診をして決済できるまで１～２ケ月です。
入居者がいてたら利回り物件としてまだ売れやすいですが、利回りが７～８％以下だと厳しいですね。
回避するためには、
入居者の質が良くて利回り10％以上
これなら買い手はいてるでしょう。
一度、自分の物件を客観的に見てください！自分が買うとすると、どうですか？買いますか？
早く現金化したい人、待てない場合は、
「直接買取」業者に頼むと、瑕疵担保も付けなくてもよく、仲介手数料も払わなくていいのでお勧めです。
⑤賃貸管理会社のリスク
不動産を手に入れて、家賃収入が入ってきても私の様に兼業で大家業を行っていると、管理が大変になってきますね。
面倒な事は、賃貸管理会社に委託する事となります。
この賃貸管理会社がもし倒産してしまったり、仕事ぶりに問題があった場合はどうすればいいのでしょうか？
回避するためには、はじめに倒産リスクの少ない賃貸管理会社を選ぶことが必要です。
管理会社の見極め方について、お伝えしていきますね。
・財務指標などを閲覧できる。
預けていた家賃や敷金を回収できない！や管理がどうなっているのか？
いきなり破たんとなると、何もわからない状態になってしまいますね。
その為には初めから財務諸表が閲覧できるなど、財務面がしっかりチェックできる会社を選びましょう
・国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に登録している
一般的に目安となるのが「国土交通省の告示による任意の登録制度」でそこに登録しているかどうかです。
賃貸管理業務について一定のルールが定められています。貸主と借主の両方の利益を保護する内容で、登録している賃貸管理会は、信用が高いと思われます。
・公益財団法人日本賃貸住宅管理協会に加盟している
「日本賃貸住宅管理協会」とは、
賃貸住宅の健全・かつ専門的な運営・管理業務の確立ならびに普及を推進するため組織です。
この協会に加盟しているという事は、適切な賃貸管理業務を遂行しているという印になります。
・管理専業の賃貸管理業者を選ぶ
不動産会社と言っても会社によって得意分野があります。
もちろん仲介や販売に力を入れていて、管理の為の人員に余裕のない会社もあります。仲介手数料を払って入居者を紹介してくれても、その入居者に問題があっても何もしてくれません。
こういった会社だと後々トラブルとなってしまいます。
管理専業かもしくは管理業務に力を入れている会社を選びましょう
・管理戸数やオーナー数が増えている会社
管理をきちんとしてくれる会社は、やはり管理戸数やオーナー数は増えていきます。
口コミが一番正確な情報となるので紹介してもらうのが一番です。
知り合いがいないときなどは、自分の足で物件を歩いて回り、玄関やポストの折り込み、ゴミ回収箱などをチェックしてください。
きちんと清掃の行き届いていいる物件を見つけたら、そこの管理会社に連絡を入れてみることをお勧めします。
たいていマンションの入り口やエレベーター内に管理会社が明記されています。
参考記事
家賃収入のデメリットよりも投資をやる理由は？
家賃収入のデメリットを５つご紹介してきましたが、それでも不動産投資をした方がいいのでしょうか？
これだけのデメリットがあるなら挑戦しない方がいいのでしょうか？
次に不動産投資をやったほうが良い理由を３つご紹介いたしますね。
①家賃収入は安定収入となる
やはり、不動産の最大の魅力は毎月安定した収入がある事ですね。
株式や投資信託は売買によって利益を得るので（必ず利益が出るとは限りません）常に値動きを確認しないといけません。ですが、不動産投資はその資産を保有するだけで利益を生み出す事が出来るのです。
一度入居者が決まり、管理会社もきちんとしたところにお願いすると、毎月安定した家賃収入を得ることが出来ます。
不動産投資は収入減として利益を生み続けてくれるのです。
そして、その間やることはほとんどないので、まさしく不労所得ですね。
この安定収入も、やり方ひとつで利回りの高い物件にすることも可能です。
私のもつ収益物件は、
すべて利回り３０％以上
となっています。
②特別な知識は不要
株式や金融投資などを始めるには、経済に強くないと利益を生み出すことはできません。
もちろん、一から勉強しながら始めることは可能ですが、日本経済、世界経済の動きを常にチェックしていかないといけません。それは、一日の中でも値動きが激しく、小さなニュースの影響で激しく動くからです。
売買で収入を上げているので「今！」っと思ったとき直ぐに対応できないといけません。
ですが、不動産投資は物件を選ぶときに知識がないと不労所得を生み出す物件を選ぶことも出来ず、どうやればいいのか？正直分からないですよね。知識が必要なくても不動産を手に入れることも可能ですが、どんな物件でもいいならです(~_~;)
でも、購入してからは管理会社に丸投げする事で、不労所得となります。
間違いのない物件選びと賃貸管理会社を選ぶことが、雄一のノウハウと言っても良いかもしれないですね。
よく、宅建の免許がいるのでしょう？って聞かれますが、
不動産投資に宅建の免許は不要です。
③計画的に資産が増えていく
これは、安定して資産を手に入れられる不動産だからこそできることです。安定した家賃収入を前提として資産を増やすことが可能なのです。
毎月家賃が入ってくると、１年後・３年後・５年後と資金計画を立てることが出来ます。
ローンの繰り上げ返済や次の物件の購入などの、再投資を行うことも出来ます。
こちらの記事を参考にしてください。
＞＞＞物件の買い進め方｜借入割合40％維持してローンを徹底活用する
将来を見据えた、資産拡大計画を立てることができるのです。
まとめ
確かに不動産投資はデメリットもあります。でも、どのデメリットにも回避策はありますし、リスクを回避することは可能です。
リスクを回避し、確実に資産を増やし安定した家賃収入を得ることが可能です。
私はデメリット以上のものをもたらしてくれると思います。
事実、私が不動産投資を始めてこれらのデメリットはすべて回避しています。ここであげた内容と関連記事をよく見ていただき、不動産投資を成功させましょう。
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