不労所得と呼ばれているものを精査して見たら？
私の実績を踏まえて、勝手なランキングをご紹介いたしますね。
やっぱり不動産が一番！？
不労所得の方法としてなぜいいのか？どのようにすればいいのか？
その理由も併せてお伝えしていきますね。
お好きなものからどうぞ
不労所得ランキング
私の実績に基づいて勝手にランキングを行ってみました。
１位から４位までをご覧ください。
１.不動産賃貸
都心部でワンルームにするのか？
２LDK以上のファミリータイプにするのか？
それぞれ一長一短です。
ワンルームは都心部なら入居付けしやすいですが、サイクルが早くその都度、不動産業者への仲介手数料が発生します。
経費で落とせても採算があってくるのか？
さらにどうしても都心部の物件となると、初期投資費用が高くなってくるので、利回りが低くなります。
ファミリータイプは、入居が決まれば安定的な収入があるのですが、やはり３～５年ぐらいが目安となります。
子供の出産・子供の入学・会社の転勤・・・
そして、退去後のリフォーム代が高額となります。
中古マンションだと設備の故障も出てくるので、メンテナンスにもお金がかかってきます。
直ぐに次の入居者が決まればいいのですが、家賃の相場も年々下がってきて入居付けも難しくなります。
空室の間も管理費や修繕費の負担はあるので毎月の赤字を補てんできるのか？がカギになります。
２.合法民泊
一時期ブームになりましたairbnbですが、トラブルが続出でしたね。
近隣住民とのトラブル。騒音やゴミ問題に生活ルールのトラブル。
観光で来た外国人に日本の生活ルールを強いるのがそもそもの間違いですよね。
今では、マンションの１室で民泊をしていた人は近所のクレームやマンションの規約の変更などを受けて続けれなくなった人が続出です。
部屋の清掃や対応に追われてオーナーと言っても雑用が山積みなのが現状。
行政指導も入り規制もありますね。
正しいやり方で収入を上げるためにはどうすればいいのか？
秘策を用いて稼働すれば不労所得度も高まるでしょう！
３.アフィリエイト収入
簡単に言えば広告収入です。
パソコンを使ってブログや動画を作ります。
そして、そこに広告を貼ることによって広告主から自動的に広告収入が入ってくるのです。
初めはコツコツを作り上げないといけないですが、サイトや動画が出来上がると後は自動的に収入が入ってきます。
一番初期費用が掛からない方法と言えるかもしれません。
４.株の配当金
証券会社に口座を作るところから始まりますが、開設に費用も掛かりません
数万円から始めることもできます。
初めの資金は必要ですが、一度株を購入すれば後はほとんど放置状態ですね。
私の場合は、配当金を目的として保有しているのですから、それほど値動きなどを意識することもありません。
自動で年に１～２回口座に入金されます。
ただ、選んだ会社の業績が悪くなると配当金が少なくなったりゼロになる事もあります。
逆に業績が良くなると配当金も増えて株価自体も高騰することもあります。
今まで見向きもしなかった新聞を読んだりニュースに耳を傾けたりとするようになります。
次に、私が不労所得の中でも一番と思う不動産収入について物件の選び方やローンや管理会社についてお伝えしていきたいと思います。
3.物件の選び方｜徹底的に空室リスクが少ない物件を選ぶために抑えておくべきポイント
サラリーマンの兼業大家を始めるためには、やはり知識が必要になってきます。
「全く経験が無くても、知識が無くても出来ますよ！」なんていうのは
嘘です！
少なくても、以下のポイントは押えておきましょう。
不動産投資で失敗するケース
・不動産業者の言いなりになる
もちろん不動産業者は売ってナンボなので、良い事を言いますが、デメリットもきちんと知る事が必要です。
鵜呑みにせずに第三者の意見を聞いて自分で周辺業者に聞きに行くこともしましょう。
・書いている利回りに騙される
書かれている利回りは、
「満室想定」「表面利回り」
がほとんどです。
常に満室というわけにはいかないですね。それに、表面利回りというのは経費などを度外視したものです。
水道光熱費、管理費、修繕費、火災保険、固定資産税など経費も計算して利回りを考えましょう。
利回りについては、こちらの記事で詳しく説明
不動産投資で成功する為には
- しっかりと知識をつける
- 堅実なやり方から始める
特に抑えておくべきポイントは、以下の３点ですね。
- 物件を選ぶときは徹底的に空室リスクが少ない立地を選ぶ
- ローンを使うことによって物件を増やすこともできるので借入金の割合を考える。
- 管理が肝心となるので、入居募集に強くてトラブルの解決力にも長けている信頼できる賃貸管理会社を選ぶ
4.物件の買い進め方｜借入割合40％維持してローンを徹底活用する
気に入った物件が見つかり、確実だと思ってもやはり、何百何千万となる買い物です。
経済的自由を獲得するためには、効率的な買い方をしないといけません。
その為にはローンを利用することが必要となります。
ただ、投資用ローンはマイホーム購入の為のローンとは違います。
入居者からの家賃をローン返済に充てるのですが、現金で購入した場合とローンを活用した場合とで比べてみましょう。
☆物件価格1,500万円 年間家賃手取り７５万円（月額62,500円）手取り利回り5.0%
どうですか？
貯金だと15年かかりますが、ローンだと９年7ケ月とその差は５年5ケ月もあるのです。
この数字だけ見ていると簡単に思えますが、一番の難関が金融機関から投資用ローンのOKをもらう事です。
住宅ローンは支払いが出来なくなると自分の住む場所が無くなる為に必死になります。
でも、自分が住んでいるのではないので、住宅ローンと比べて貸し倒れのリスクが高い為に、銀行も融資条件が厳しくなっています。
2017年現在では住宅ローンの変動金利で0.5％前後が一般的です。
それに比べると投資用ローンは1%～２％台となり高くなります。
更に、融資の条件も厳しくなります。以下を参考にしてください。
- 年収400万円以上
- 勤続年数３年以上もしくは源泉徴収票を2年分提出可能
- 勤務先が上場企業またはそれに準じる規模の会社
- 残債が融資限度額（年収の６～８倍程度）に含める
- 返済比率が年収の４割程度（年収に占めるローン返済額の割合）
- 年齢がローン完済時に７９歳までを目安とする
この条件はあくまでも一例なので参考程度にしてください。
投資ローンは、その物件を購入する不動産会社から紹介を受けるのが一般的ですが、会社によって利用できる金融機関は異なってきます。金利も異なってくることがあります。
有利な条件のローンを組むためにも、物件を紹介してくれる不動産会社と利用できる金融機関も確認しておきましょう。
もちろん、自分の取引銀行とローンを組むことも可能です。
不動産会社に頼まない分価格面で交渉できることもあります。
ローンを活用した方が経済的に自由になる時期が早いと言いましたが、それでも借りすぎは要注意です。
では、その目安とはどれぐらいなのでしょうか？
リスクに備えるためには借入割合を40％
ローンを借りすぎると金利の上昇や、空室期の長期化などで月々の支払が困難になる事もあります。
では、どれぐらいならローンを使ってもいいのでしょうか？
その目安となるのが、
資産全体に占める借入金の割合40％以内
例えば、前述の1500万円のマンションの場合です（月額家賃収入62,500円）のマンションを３戸購入した場合です。
そのうち2戸は現金購入。
１戸は1500万円のフルローンを1.5％の金利で組みました。
３戸のマンションから得られる手取り家賃は3戸で合計187,500円となります。
この３戸分の家賃で1500万円のローンを返済していくとわずか7年1ケ月で完済となります。
この時の総投資額に占める割合は約33%です。
２戸のマンションからの家賃125,000円をためて３戸目の1500万円の物件を購入する場合は10年かかります。
金利が６％になったとしても８年7ケ月で完済
金利が8.0％になったとしても９年7ケ月で完済
１戸1500万円の物件3戸からの月に家賃収入は187,500円です。
その40%は75,000円。借入割合を40%で押さえるという事は、1500万円だけを借入れるべきだとなります。
貯めてから買うよりも借りて買った方が早いのです。
家賃収入だけで物件を増やす投資シミュレーション
借入の割合を40％に抑えるにはほかにも理由があるのです。
借入の割合を40％にすることで物件を増やすていくスピードも加速していくのです。
前述の物件を例にとってシュミレーションして見ます。
２戸は現金購入。１戸はフルローンでの購入（７年1ケ月で完済）
３戸の合計家賃収入は手取りで187,500円。
４戸目の物件の同じようにフルローンで購入し、月々の手取り家賃収入は250,000円となります。
この家賃収入をすべてローン返済に充てると４戸目のローンは５年３ケ月で完済となります。
５戸目のローンは４年2ケ月で完済
６戸目のローンは３年６ケ月で完済
このように物件が増えるごとに全額ローンで購入しても完済するまでの期間は短くなっていくのです。
このように、ローンのない現金購入の物件が２戸あるだけで、あとの物件から得られる家賃収入で次から次へと増やしていくことができるのです。
始めに現金で購入が無理な場合も、はじめはローンで購入したとしても繰り上げ返済をして完済してしまえば、ローンのない物件を持つことができます。
まず第一の目標は
ローンのない物件を２戸手に入れる
効率よく不労所得を得るためには欠かせない方法です！
5.賃貸管理会社の選び方｜入居者募集に強く、トラブル解決力を持つ賃貸管理会社
不動産投資で物件を購入しても、何もしなくていいわけではりません。
次のように大家としての仕事があるのです。
- 入居者からのトラブル。クレーム
- 滞納家賃の回収
- 空室時の入居募集
- 退去時の立会い
- リフォームの手続き
これらの大家業はもちろんオーナー自らがやらなくても一般的に大家業を代行してくれる賃貸管理会社に委託します。
ただ、賃貸管理会も様々です。
その中でもせっかくの不動産投資物件の収益を、左右する賃貸管理会社の選ぶ方を見てみましょう。
賃貸管理会はによっては空室を埋めるまでに時間がかかったり滞納家賃の回収率が低かったりと、管理力に大きな差があります。トラブルへもきちんと対応してくれないと入居率の低下につながります。
管理会社についてはこちらでも詳しく説明しています。
