不動産の投資を始めて喜んでいるのですが、家賃収入がそのままお財布に入るのではないです。
もちろん、ご存知だとは思いますが、収入に応じて税金を払わないといけません。
え～ どれぐらい取られるの？って思っていることと思います。
税金って「取られる」イメージが大きいですからね・・・
でも、どれぐらいの家賃収入でどれぐらい税金を引かれるのでしょうか？
せっかく不動産投資を始めても、家賃収入の大部分が税金で持っていかれるとなると意味なくなります。でも、だからと言って税金未納だなんてダメですからね！
そこで、今回は不動産投資を行い家賃収入が入ってきたときに、どんな税金を払うことになるのか？税金てどれぐらいかかるのか？
税金未納のないように、きちんと節税の方法を知ることも大事です。
その前に税金の事を少しでも知っておきましょう！
お好きなものからどうぞ
家賃収入の税金例。これだけは押える！
土地や戸建て、マンションなどの不動産を賃貸で貸していると家賃が発生します。その発生した家賃収入によって税金がかかってきます。
家賃収入は法人や個人などによっても税金の種類は変わります。
保有者が個人の場合
所得税・住民税・消費税 となります。
保有者が法人の場合
法人税・法人住民税（所得割）・消費税
固定資産税や都市計画税等は家賃部分ではなく、建物や土地に発生する税金なので家賃収入には関係ありません。
これらは、家賃収入が無くても毎月１月１日の時点で登記されている人に請求が行きます。
住民税は「所得割」「均等割」の合算で算出されます。所得金額に応じて課せられるのが「所得割」となります。
家賃収入の所得税の計算・税額の決まり方
家賃収入の所得税は原則として３つの段階を計算します。
まずは、家賃収入ー必要経費=家賃所得（不動産所得や雑所得ともいう）
そして、家賃所得+他の所得－所得控除＝課税所得
最後に、課税所得×税率＝所得税
となります。
所得控除とは、生命保険や配偶者控除や基礎控除などとなります。税率は表があるのでそちらで確認いたしましょう。↓に税率表を記載しています。
次に、一つづつ細かく見ていきましょう
家賃収入
家賃として支払われる収入です。
主に部屋代の賃貸料収入ですが、それ以外にも次のようなものも含まれます。
- 名義書換料、承諾料、更新料、頭金など
- 敷金、保証金などのうち返還義務のないもの
- 共益費などの名目で受取る電気代や水道代、清掃代、ゴミ回収代など
保証金のように退去時に返還する必要があるものは
「預り金」
となります。
滞納している家賃がどうなるか気になるところですが、支払日が決まっているものは、滞納であっても家賃計上しないといけません。
滞納家賃が確実に回収できないとなった時に
「貸倒金」
として経費計上する必要があります。
経費計上することで少しでも税金を安くする
ことができます。
必要経費
家賃収入を得るためにかかったコストの事ですね。
- 固定資産税や火災保険料、
- 減価償却費、修繕費
- 仲介手数料、
- 水道光熱費や管理費
などが含まれます。
物件を見に行った時の交通費も経費にあたります。業者さんと打ち合わせした時の喫茶店代も会議費となりますね。
携帯利用料金などプライベートでも使っているものは、家賃収入を得るために使う頻度とプライベートで使う頻度とを考えて按分（アンブン）して割り出します。
ポイントは、
家賃収入を生むために必要な費用
かどうかです。
不動産所得と雑所得
家賃収入ー必要経費=家賃所得
これは、所得の計算式です。
あえて「家賃所得」と記載いたしました。
単純な計算式ですが、「家賃所得」の部分は、確定申告する際に使う勘定科目はどれにするべきか？
不動産所得と雑所得と正しいのはどっち？
と悩むところだと思います。
ポイントは、法人か個人か。
「不動産をメインの収入源」なのかどうかによって変わってきます。
目安としてよく言われるのが
「5棟（建物の場合）もしくは10室（部屋の賃貸の場合）以上」
ならば事業的規模と考えてよい、ということです。
又、青色申告には「承認申請」を事前に行う事で受けられる控除があります。
- 65万円または10万円の控除
- 家族の従業者がいる場合、支払いを給与として計上（専従者給与）
他の所得と所得控除とは？
家賃所得+他の所得‐所得控除=課税所得
と計算するときの「他の所得」とは一体どんなものがあるのでしょうか？
- 給与所得 ⇒ 正社員やパート、アルバイトなどで得る所得
- 事業所得 ⇒ ほかの事業によって得た収入
- 山林所得 ⇒ 山林を伐採して譲渡したり、立木のままで譲渡することによって得た所得
- 利子所得 ⇒ 銀行に多額の預金がある場合はその利息
- 配当所得 ⇒ 株式の配当金など
- 退職所得 ⇒ 会社を退職した時に得る退職金
- 譲渡所得 ⇒ 現金や株式などを譲渡して得たもの
- 一時所得 ⇒ 宝くじが当たった場合など
家賃所得にこれらの所得を足して所得控除を引きます。
所得控除とはこちらになります
配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、障害者控除、社会保険料控除、医療費控除、基礎控除など
税率
次に気になるのが税率ですね。
これは、課税所得金額が確定したら税率を掛けます。
税率は課税所得金額に応じて７段階に区分されているので、金額がでたら税率表で確認します。
５～45％と幅広く、課税所得金額が多ければ税率も高くなる累進課税方式です。
税額控除
最後に控除できるのが税額控除です。
- 住宅借入金等特別控除 ⇒ マイホーム購入での借入金
- 配当控除 ⇒ 国内株式等の配当等、総合課税を選択して確定申告をした場合に適用
- 外国税額控除 ⇒ 国外で生じた所得について外国の法令で所得税に相当する租税
- 寄附金控除（政党等、認定NPO法人等、公益社団法人等） ⇒ ふるさと納税など
- 住宅耐震改修特別控除 ⇒ 住宅耐震工事を行った場合
- グリーン投資減税
次に、家賃収入があるのに納税せず未納となった事例についてみていきましょう。
こちらの記事も参考にどうぞ↓↓↓
>>>家賃収入の税金に時効なんてあるの？税金計算や確定申告について
家賃収入の税金が未納となるケース
家賃収入があったのに、確定申告をしていないのはどんな人？未納が続けばいったいどうなるのか？
と心配している人も多いと思います。
税理士に相談する人の中で多いのは、
「知らなかった」
という人たちです。
- 手続きの仕方がわからずほっておいた。
- 相続した事を知らなかった
- 請求額が怖くて
という人も少なくないようです。
Kさんの場合
遠方に住んでいたご両親の世話を近くに住む親せきが同居してくれていました。
両親が他界した時の手続きなどもしてくれたので、親せきにはそのまま住みつづけてもらう事にしたのです。
その親せきも先日亡くなった為整理をしていると、なんと家賃を払ってくれていたのです！
知らなかったとはいえ、毎月30,000円の家賃を入金してくれていたのです。
固定資産税などは、所有者の私のところに納付書が届くので毎年きちんと支払ってます。
未納となるので、すぐにでも支払いたいが、請求額がどれぐらいなるのかが心配です。
Oさんの場合
サラリーマンの転勤族で、持ち家を貸していました。
未納が１０年以上続いていて、だんだん怖くなってきました。
課税や違反金はどれぐらいになるのでしょうか？
違反については、過去の分につきましては5年分の期限後申告が必要になります。
期限後申告する場合には、追加の本税に対して15%の無申告加算税が賦課されますが、自主的な場合には5%に軽減されます。
家賃収入の税金分を未納していると、年々心配になってくる人も多いようですね。
未納があると分かった時点で手続きを行いましょう(^^)
家賃収入の税金未納がばれたらどうなる？
税金の未納が続くと一体どうなるのでしょうか？
税率は「累進課税」を使うのが基本です。
でも、何年も家賃収入の確定申告もしていなかった場合は
申告漏れ
となってしまいます。
勿論、サラリーマンなどの場合は、給与所得以外の所得が年間２０万円未満は申告不要とあります。
不動産所得の場合は、家賃収入から必要経費を引いた分です。
必要経費というのは
- 貸家の土地と家屋の固定資産税
- 貸家の損害保険料（火災保険等）
- 不動産会社の管理手数料
- 共益費や水道光熱費
- 家屋の減価償却費
まずは、一年間の家賃収入と必要経費を出してみましょう。
修繕費など請求書が見当たらない場合などは、再発行してもらうか、通帳から金額を出してみましょう。
未納が分かった段階で課せられるペナルティは以下の２つです
- 延滞税（納付期限に遅れ）
- 無申告加算税（未申告）
過去５年分を遡って計算されます。
手続きを怠っている人に共通して言えることは、
書類整理が苦手
必要な書類がすぐに用意出来たら、手続きが面倒とは感じません。
あれこれと書類を探したり、必要な数字の計算したり。そこに無駄な時間と能力をかけてしまうので、確定申告をせずに未納となってしまうのです。
日ごろから意識して書類の整理を行っておきましょう。
税理士にお願いするのもいいですね。最近では、低価格で請け負ってくれる税理士も多いといいます。
最後にもう一度、
未納に気づいたら、
毎年の利益と経費
を計算して、税理士に相談することをお勧めします。
私も、日々の経理は自分で行いますが、それをまとめて、確定申告や決算は税理士の先生にお願いしています。万が一ミスがあっても、申告前に修正してくれますし、相談できる環境は大事ですからね。
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