家賃収入で生活をしている方は確定申告が必要です。
では、兼業大家の場合はどうなるのでしょうか？
会社勤めをしていて給料をもらっている方は会社で年末調整をしてもらっていると思いますが、家賃収入があれば確定申告を行う必要があります。
家賃収入以外にも、複数からの収入があれば確定申告が必要なのです。
家賃収入があっても確定申告が不要となる場合と、確定申告する時に必要な書類はどのようなものがるのでしょうか？
合わせて説明していきたいと思います。
お好きなものからどうぞ
家賃収入の確定申告が不要になる場合とは？
基本的には、以下の場合は家賃収入があっても確定申告は不要となります。
「家賃収入（不動産所得）が20万円以下の場合は確定申告が必要ない」
しかし、この場合でも確定申告の有無は、給与等の収入金額にもよります。
給与等の収入が2000万円以下で、給与所得及び退職所得以外の所得が20万円以下の場合は、家賃収入があっても確定申告は不要なのです。
こんにちは^_^ パート主婦大家のカナコ（@QFN2troymCLz4oz）です。
ポイント(^^♪
給与所得と収入って間違えやすいですね。
年収と言われるのは、「給与収入」の事で源泉徴収前の給与・賞与を全て合計した額面の金額です。
「給与所得」はこの給与収入から社会保険や雇用保険、医療費控除などの控除分を差し引いたものです。
そして家賃収入（不動産所得）とは、家賃収入から必要経費を差し引いた金額となります。
必要経費には次のようなものです。
「固定資産税」「減価償却」
「修繕費」「水道光熱費」「管理費」
「火災保険」「借入金利息」
例えば、
毎月の家賃収入が50,000円の場合。
年間家賃収入は600,000円となります。
ここから固定資産税が年間100,000円
さらに、
管理費と修繕費が毎月20,000円で
年間240,000円
減価償却が年間で50,000円
火災保険が年間で12,000円
この場合だと不動産所得が
年間198,000円となるので家賃収入があっても確定申告は不要
となります。
しかし不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要となります。
給与所得と不動産所得とを損益通算して申告を行います。
損益通算というのは、一定期間内の利益と損失を相殺することです。
例えば、給与所得者が不動産投資を行って利益が出た場合は、税金がかかりますね。でも、一方で損失が出た場合には、利益から差し引いて、その分だけ税金を減らすことができるのです。
それでもマイナスになった場合、確定申告を行うことで最長3年間損失を繰り越して控除することも可能です。
会社員の方は、毎月の給与から所得税が引かれていて、年末調整を会社が行ってくれていると思います。なので、今まで税金については意識していなかった人も多いと思います。
会社が年末調整をした後の「源泉徴収票」を元に３月に自分で確定申告をすることで、不動産所得のマイナス分を引くことが出来るので計算のやり直しをするのです。
不動産投資は、多くの場合初めは物件購入代金などで赤字となります。
その赤字（損失）部分を給与所得で支払った税金（所得税）と相殺することが出来るのです。
年末調整で既に還付があった方も、再度還付のある場合もあります！
損失だから確定申告が不要
は、大きな間違いです。キチンと確定申告をすれば、納税した分が還付されることがあるのです。
一般的に
確定申告 = 税金がかかる
と思いがちです。
その為に税金を逃れようとして申告をしない人もいるようですが、実際にはスタート時は初期費用や投資金額がかかるので赤字になる事が多いです。
さらに、きちんと確定申告を行う事で還付されることもあるのです。
確定申告っていつどうやってするの？
確定申告をする人というのは、
- 不動産所得があった人
- 不動産売買を行った人
- 又は医療費控除を行う人
- 相続した人
- 複数の会社から給与もらっている人
と様々です。
申告時期は
毎年２月16日～３月15日まで税務署で受け付けています。
又、自治体によっては申告時期の少し前に特別相談会として、スペースを設けていたりします。初めての人は活用してみるといいと思います。
自治体の広報などに記載されています。
どうしても申告期間は、大変込みあうので確定申告が必要かな？と思った時には、事前相談に一度行くことをお勧めします。
結果、確定申告が不要だったなら、それで安心ですしね。
私が初めて確定申告に行ったときは、ローン特約で納税していないにも関わらず、医療費控除を受けようとしたのです。
もちろん、納税していないので、還付もなにもありません！
係りの人に確定申告は不要だと説明してもらい、苦笑いをしながら帰ったのです。
税務署に直接行くと、たくさんの人が来られていますが、大勢の職員が待機していて申告を手伝ってくれます。
最近はパソコンが置いてあり、指示に従って入力していくだけなので簡単に申告する事が出来ます。
申告に必要な書類を準備して税務署で申告する際、期間中は、土曜日はおこなっていませんが、日曜日も開催されています。
でも、日曜日はたくさんの人が申告にくるので半日ぐらいの余裕を見ましょう。
働きながらだと、確定申告の為に出かけるのは大変ですよね。平日は行けないし、日曜日は混んでいる。ましてや２月１６日から３月１５日までしかやっていない^^;
そんな、税務署に行く時間がない人は郵送（信書扱い）や自宅でのe-Tax（電子申告）という方法もあります。
参考：国税局のHP
そして、確定申告の方法は２種類あります。
「青色申告」と「白色申告」です。
不動産所得での申告をメインとしているので「青色申告」を選択する方が良いと思われます。
「青色申告」は複式簿記を使います。
難しいイメージを持たれますが、最近ではフリーソフトでも十分役に立ちます。
メリットを考えるとやはり「青色申告」の方を行うべきだと思います。
☆基礎控除とはすべての納税者に対して適用される控除
家賃収入の確定申告に必要な書類って何？
不動産の経営者として確定申告する場合に必要な物は
「確定申告書B（第１表、第２表）」
「所得税青色申告決算書（不動産所得用）」
となります。
これらの書類は税務署でもらうことも出来ますし、国税局のHPよりダウンロードすることも可能です。
自分で用意必要書類は
「記入する数字の根拠となる書類」
以下の書類を参考にしてください。
- 源泉徴収票
- 保険料控除関係書類（火災保険・地震保険）
- 不動産価格のわかる売買契約書や譲渡対価証明書
- 家賃収入がわかる賃貸借契約書や送金明細書など
- アパート経営・マンション経営にまつわる収入・支出に関する領収書や証明書
- 交通費は常日頃から記録をとることで、経費として認められやすい
- 修繕積立金や管理費の引き落としについては、専用の口座を用意して、通帳コピー
- 融資を受けた場合は、借入金返済予定表
- リフォーム修繕をした場合は、見積書または請求書、領収書
確定申告をする際に注意する点として、確定申告書類を実際に見るとわかりますが、
「提出用」と「控用」があります。
これは必ず両方準備するようにします。
なぜなら、提出した申告書類は返って来ないからです。
その為、申告が完了している証明をするには控えが必要です。
（控えも税務署で判子をもらえます）
納税の期限は、基本的に確定申告書の提出期限と同じ日です。期限内に申告を完了しても、税金が納付されていない場合には、延滞税が加算されます。
申告漏れがあると、後で税務署の確認が行われます。そして、追徴課税の対象となる可能性もあります。
十分注意して漏れの無いようにしましょう。
心配な方は、確定申告だけ税理士の先生にお願いする事も可能です。最初の１～２回だけでもお願いした方がいいかもしれません。
又、税務署も申告時期の早い段階だとまだ混雑していないので、細かくチェックしてもらえるので安心です。
今回は家賃収入の確定申告を中心にお伝えしていますが、以下の記事を参考にしてください。
家賃収入にかかる税金はどれぐらい？消費税は？
確定申告で求められるのは「所得税」です。
では「消費税」の方はどうなるのでしょうか？
家賃収入にかかる税金は次の式で求めることが出来ます。
（収入金額ー必要経費）×所得税率=家賃収入にかかる税金
（収入金額-必要経費）は不動産所得 のことです。
所得税率は課税所得金額から算出します。これは次の式で求めることが出来ます。
給与所得＋不動産所得ー各種控除※＝課税所得金額
所得税率は決まっています。詳しくは国税庁のホームページで確認してみましょう。
※青色申告をしている場合には、各種控除に青色申告特別控除を含むことも出来ます。
消費税は、住まいとして利用している不動産にはかかりません。
店舗やオフィスとして利用している不動産に関しては家賃に消費税がかかります。自分が所有している不動産が
住居用なのか事業用なのか？
をしっかりと把握しておく必要があります。
税金には、「所得税」「消費税」以外に「住民税」も掛かってきます。
住民税は、確定申告が完了してから、各都道府県から納付のお知らせが来ます。
会社員の場合は会社で「特別徴収」を行っていると思います。
余談ですが、副業などが会社にばれてしまうのは、ほとんどの場合この「住民税」からです。
会社に副業や不労所得を内緒にしたい場合は、自治体に相談すると良いです。
住民税の徴収の仕方について一緒に考えてくれます。
すべての自治体で対応してくれるどうかは不明なので、一度聞いてみることをおススメします。
まとめ
家賃収入で得た所得は、きちんと計算しないと確定申告が必要かどうかの判断も付きません。
その為には、日ごろから必要書類の整理や保管を行う必要があります。
又、必要経費の種類をしっかりと理解することで、節税へつなげることも出来ます。
確定申告 = 税金の徴収
というイメージが一般的にあるようです。でも実際には、きちんと確定申告をすることでメリットもあります。
その為にも、自分でも知識を得ていかないといけないですよね。
最近では会計ソフトも簡単に入力ができて、確定申告までサポートしてくれます。
税理士の先生にお願いしても、個人事業主の確定申告だけなら1万円～３万円ぐらいで受けてくれるところもあります。
ぜひ記事を参考にしていただき、賢く節税・申告していただきたいと思います。
メルマガ登録で無料🎁を受け取ってくださいね(^^♪
