家賃収入がある人の確定申告 サラリーマン編

サラリーマンでも給与以外 に、不動産収入があるという人もいるでしょう。

不動産投資の家賃収入という副収入があると、会社にではなく、自分で本業の収入と合わせて確定申告をする必要が あります。

今回は、サラリーマンの方が自分で確定申告をする場合の流れについて紹介 します。

サラリーマンが不動産収入の確定申告で還付金？！

サラリーマンですが、持っていた不動産から家賃収入が発生し、収入が結果的に増えましたのでその分の税金を払うために確定申告をしました。

その結果、逆に、

私は税金を数万円も還付されました！

そんな嘘のような本当の話ですが、サラリーマンの不動産収入で税金還付を受けられる場合とは？詳しくお伝えしていきますね。

サラリーマンで確定申告が必要な人は次のような人たちです。

• 年収が２０００万円以上の人
• 給与以外に２０万円を超える所得がある人
• 医療費控除を受ける人
• 不動産の売買を行った人

ほとんどのサラリーマンの方は給与所得で、税金の計算や支払に関しては会社が行う「年末調整」だけで済むので何もする必要もありませんね。

私の場合は、自分が住むために中古の家を買いリフォームをしたのですが、結局住まないことになったのです。

でも、売ることは考えていませんでした。将来使うかもしれないと考えていたからです。

だけど、しばらくは住む予定もなくそのままだともったいないので、なにか良い方法はないか？と考えてどうせなら

家賃収入が入るように考えたのです。

募集を始める前に務めていた会社の税理士の先生に相談すると、

「個人事業主」として届け出をした方が得

だと教えてもらったのです。

「個人事業主」って敷居が高そうですよね。はじめは「私なんか・・・」と気後れしていました。

でも、「個人事業主」として確定申告をすると経費が所得控除として認められるので、リフォーム代や物件のことで使った費用が経費計上できるというのです！

それで、税金がどうなるのかは全然知識が無かったのですが、「得」という言葉に挑戦してみたのです。

サラリーマンが家賃収入を！確定申告で経費計上するには？

確定申告する時には、

収入と支出（経費）を明確

にしないといけません。

では、どんなものが収入や経費となるのでしょうか？

家賃収入の収入とは

毎月の家賃はもちろんですが、それ以外にも、契約の時の敷金や礼金なども収入となります。

でも、保証金はいずれ返さないといけないので「預り金」となります。

細かく見ると次のようなものが収入金額となります。

確定申告の対象期間は１月１日から12月31日までです。

その間の家賃収入を計算します。物件を複数持っていたら、物件ごと・月ごとに収入金額を整理しておきましょう。

確定申告の経費とは（家賃収入）

ここでは、不動産を持ち、家賃収入で確定申告をする場合について見ていきたいと思います。

①不動産会社への紹介料・管理料

入居者を募集して、物件への案内や入居者が決まれば重要事項の説明に賃貸契約書の作成をしてもらいます。

その際に家賃の１ケ月の手数料を支払います。

そして、毎月の管理をしてもらうときはその手数料を支払います。

この管理の内容は、家賃の集金・滞納の催促、設備の故障の対応、ゴミの管理や清掃。退去時の立会い・・・

もちろん自分でできることです。楽を取るか費用を抑えるかですね。

②部屋の修繕費

部屋に備え付けている設備が故障すると大家である私が修理しないといけません。

給湯器・コンロ・インターホン・・・

一番高くつくのは給湯器ですね。エアコンを備えつけとしていれば故障すると修理が必要です。

経年劣化となるので入居者ではなく大家の修理義務です。

退去時にクロスや畳の交換や部屋の洗いなども発生します。

これらは経費で落ちます。

③マンションの管理費・修繕積立費

主に区分マンションでの部屋を所有している場合にかかる費用です。

マンションには管理組合があり、長期修繕積立金やマンション全体の清掃や管理人の為の管理費用が掛かります。

④固定資産税

毎年１月１日の不動産の所有者の元に通知が来ます。

４～５月頃に通知が届きますが、一括か４回分納か選べます（一括でも割引はありません）

この固定資産税も経費です。

⑤借入金の利息

住宅ローンでの借入は認められない場合がほとんどですが、物件購入のための事業ローンなどを利用した場合はその利息部分が経費として認められます。

一年分の利息が経費として認められます。

銀行からの返済予定表はきちんと保管しておきましょう。

⑥団体信用特約料

住宅ローンの場合は、お金を借りた人が亡くなった場合に備えて半強制的に入る事となる生命保険です。

本人が亡くなったらローンを払わなくてもよいという特約です。

この保険料も経費として計上出来ます。

⑦減価償却費

サラリーマンだとあまり耳にしない単語かもしれないですね。

減価償却というのは、今のマンションの価値が年数とともに古くなっていくので、その価値が下がった部分を経費として計上してもいいというものです。

ここで気を付けないといけないのは、この減価償却費が使えるのは建物のみだという事です。

一戸建てやマンションの購入には「土地代」「建物代」とあります。

「建物代」には消費税も掛かってきます。

そして、減価償却できるのは建物代のみです。

建物も構造などにより年数が変わってきますので税務署の担当者に聞くか税理士の先生に相談して計算してもらいましょう。

たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションの場合ですと、耐用年数47年ですから、築47年まではこの原価償却費を経費として計上できるわけです。

税務署の担当者に聞くと無料で親切に教えてくれるのでお勧めです。

⑧その他の経費

他には、交通費や通信費などが挙げられます。裏技というよりは、忘れがちなところです。

自分の携帯の使用頻度のうち、不動産に関する使用時間はどれぐらいか？

携帯利用代金×○○％=経費計上

自宅を事務所代わりに使っているなら、家の中でどれぐらいのスペースを事務所扱いか？

自宅家賃（ローン）×○○％=経緯計上

掃除道具などの購入代なども経費となります。

水道光熱費やWifiの通信費用を負担しているなら、（家賃と一緒に徴収している場合など）それらも経費となります。

家賃収入で確定申告して還付が受けれる場合とは？

家賃収入があり確定申告する時の収入と経費については分かりましたか？

では、次に実際に還付が受けれる場合とは以下のような時です。

収入－経費=マイナスの場合は税金還付

単純に収入よりも支払いの方が多いと税金の還付があるのです。

所得金額が20万円以下の場合でも、確定申告の義務はないのですが、確定申告する事で還付される事があるのです。

例をあげて具体的に見てみましょう。

計算してみると47万円もの赤字となります。

収入金額　　70万円

経費合計　117万円

ローンを払い終わったとしても経費合計は103万円となりそれほど変わりません。まだ赤字です。

経費の中で大きく占めるのは、マンションの管理費と減価償却費です。

減価償却費の計算には「定額法」と「定率法」とあります。

一般的には「定額法」を使うことが多いので毎月一定金額となります。

上にあげた経費の中でも、実際にお金が出ていかないのは「減価償却費」です。

経理の数字上の事となります。

家賃が高く設定していた場合はプラスになる事もありますが、このように赤字となる場合は、確定申告をすることによって税金が還付されるのです。

どうして、税金が還付されるのか？というと

損益通算

という他の所得の金額と差引計算（＝損益通算）をすることが認められています。

この方法は、株式やFXなどの金融商品への投資では損益通算が認められていないので節税効果が得られませんが、不動産投資では上記のような節税効果が期待できるのも魅力といえます。

家賃収入がある人は是非一度チェックしてみてください。

サラリーマンで年末調整していても、さらに税金の還付があるかもしれないですね。

まとめ

サラリーマンをしていると年末調整も会社がしてくれるので深く考えていない人が結構いるようです。

めんどくさいし、さらに税金の徴収をされては嫌だ！　って考えてしまうのでしょうね。

税務署の担当者に質問すると親切に教えてくれるので是非聞いてみてください。無料で税金のコンサルを受けれるのでお勧めです。

不動産による家賃収入がある人は確定申告することをお勧めします。

私のもつ不動産では、実際に赤字となるのは初年度だけです。

物件の購入費用やリフォーム代がかかるからです。

でも、2年目以降は家賃収入が続き、さらには家賃収入が途切れることはないのです。

「家賃収入０円」

が無いのです。その為にも確定申告をしないと給与所得での所得税と不動産からの収入による税金と支払う必要が出てきます。

経費や減価償却を使うことにより、損益通算で手元にお金が残ることもあるのです。

「会計上の赤字」と「現金収支の赤字」

この違いも初めはわからない事ばかりですが、徐々に理解できるようになってきました。

税金の事は税理士の方に聞かないといけませんが、メルマガ読者の方やLINE＠の登録者の方には、私が知りえた情報を分かりやすくお伝えしています(^^♪